两个月“缩水”9300万元 银城国际净利润之迷

和讯房产   2019-04-11 08:39:29
         分享到: 更多

正常情况下,在一个自然年里,企业经营的利润是越来越多。但是,在香港上市的银城国际(HK1902)却在去年最后两个月里,净利润突击“缩水”,由截至2018年10月31日的5.88亿元,缩水至4.95亿元。

其中可能的原因是,公司财务对当期需要扣除的企业所得税、土地增值税的错误估计,最终导致当年实际税负增加了超过1.6亿。

有意思的是,公司为让税后利润变得更好看,大规模增加了利息资本化的比重,从10月份的70%,提高至12月的83.8%,结果却导致公司企业所得税的征税压力进一步加大,最终演出了一个搬起大石砸自己脚的“戏码”。

这也让投资者很难对银城国际的投资价值进行评估。可能是因为这个原因,银城国际的股价一直偏低,截至2019年4月4日,银城国际的收盘价格只有2.37港元,低于2.38港元的招股价,是目前唯一一支股价低于发行价的内房新股。

税收支出突然大幅增长

比照银城国际的招股书和2018年年报可以发现,在去年最后的两个月公司的税后纯利突然大幅下滑。在除税前溢利由2018年10月底的9.94亿元,增至10.62亿元的背景之下,公司的净利润却突然下滑了9300万元。

导致净利润大幅度下滑,公司的税收支出在去年最后两个月突然飚升。所得税开支(包括企业所得税和土地增值税)由2018年10月31日的4.05亿元,突然升至5.67亿,涨幅超过四成。

以整体税负而言,在近期上市的内房股中,银城国际的税负达到了53%,相比其他上市的港股中属于偏高的位置。一个可以参照的数字是,德信中国的所得税税负只有36%,而美的置业和大发地产的所得税税负也只有50%左右。

值得指出的是银城国际的毛利并不算高,截止去年底,毛利率不到29%的水平。这在去年上市的房企中,只能属于正常水平。

实际上,上一次银城国际所得税税率超过50%的年份,还是在2015年。当时,银城国际的毛利率还在 30%以上。银城国际2018年前10月的所得税综合税率只有40.8%。银城国际当时解释税率低的原因:一是收购附属公司属于一次性收入确认,不需要课税;二是税收亏损;三是拨备的土地增值税较往年减少。

但公司自己对应税支出的估计可能并不正确。

因为根据银城国际披露的2018年年报,银城国际当年扣除的土地增值税税额大幅增加,由前一年的7854万元,增至3.04亿元。这代表着实际拨备及支付的土地税不仅没有比上一年少,反而还出现大幅度的增加。

由此可见,公司披露的截止去年10月31日的所得税税率,可能估计不够充分;或者与税务部门的计算,存在着巨大的出入,最终导致年底账面扣除的土地增值税较去年大幅增加。当然,着属于猜测。

和讯房产曾就所得税支出大幅增长的原因,垂询银城国家品牌部负责人,后者截至截稿未作回复。

粉饰账面利润:让税收支出变得更多

4月初,A股有一家地产企业被上交所发函问及利息资本化比例较高的原因,并认为公司有意通过利率资本化,实现更高的利润。

一直以来,利息的资本化,就被会计行业认为,是粉饰利润的一种公开秘密。根据会计准则,商品房只要在建设中,就可以作利率资本化。

但业界却一直不赞成大比例利率资本化。因为,利率资本化只是将当年度的费用,延迟到未来若干年摊销,资本化并不能降低利息成本。

另外一个原因,就是通过利息资本化后,公司的税前利润可能会大幅增加,由此而产生很高的企业所得税。

因为,这样一个原因,地产行业通常只有土地增值幅度较高的情况下,才会大幅度利率资本化。比如,上文上交所发问讯函的那家企业,平均楼板价才2000多元,而公司去年平均售价达到1.2万元。

但是,银城去年获得土地的楼板价在4300—2.5万元/平米间,以公司平均14496元/平米的售价计算,仅土地成本就超过售价三成,无需再通过增加利息支出,增加成本规避土地增值税等税收。

在这样一个背景下,银城选择大幅增加资本化利息,显然会导致公司企业所得税出现增加。根据2018年年报,银城国际的4.49亿元,而前十月银城国际资本化的利息总额只有3.54亿元。

对大幅增加利润资本化利息一事,银城国际截至发稿,未予置评。

编辑:苏华房  
  相关阅读:
集团简介│集团导航 | 广告资费 │ 征订指南 │ 联系我们 | 违法和不良信息举报
新华报业网 版权所有 未经允许 请勿复制或镜像
苏ICP备05012207  国新网许可证:3212006002
新华报业传媒集团主办