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如何界定房屋空置是难题 开征空置税的难度较大

来源: 苏州日报   作者:  2018-10-18 09:41:28

  近日,国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴表示,为了逐步烫平房地产泡沫,房地产税应该分类进行,率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税,然后再从容考虑物业税。

  由于技术条件尚不成熟,国内开征“空置税”的难度较大,短期内并不具备征收的条件。虽然空置税政策的出台还很遥远,但是不妨先了解一下什么是空置税?

  大量空置房造成资源浪费

  空置税指对空置的房子征税。空置房来源通常有两个:投资性二手房,因准备随时出售或无心获取租金收益而进行空置;投资性商品房,在购买之初只是期房,但如今已经是现房,如欲出租还需额外进行装修费时费力,投资业主无意经营,进而空置。这两个情况既是空置房的主要来源,也是当前国内剩余租赁房源中比较难以盘活的一类。

  今年3月份,国家电网公布了空置率的调查结果,从每户电表数据来看,一年一户用电量不超过20度被认为是“空置状态”。2017年,大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,农村房屋空置率14%。按照国际惯例空置率处于5%到10%为合理区间,当空置率达到10%到20%就是危险区间,超过20%就是严重挤压。

  大量的空置房,其实就是当前房地产市场存在的泡沫,如果无法去掉,将会成为未来房地产市场再次反弹的诱因。所以需要政府出台一些政策配合,盘活市场空置房源。空置税的出现,可以打击投资性质购房现象,达到增加租赁市场和买卖市场房源的效果。

  空置税和物业税不同,许多人之所以反对物业税,是担心自己住的房子还得交税,等于平空多了一笔开销,自然心里会有疙瘩。但物业税是普征,空置税则算是惩罚性税收。一家人拥有一套房属于刚需消费,但对于个人名下有多套房产的人来说,他们买房大多属于投资投机性需求,为方便涨价后出售,便进行空置,这是一种资源浪费。

  短期内不具备征收条件

  由于技术条件尚不成熟,国内开征“空置税”的难度较大,短期内并不具备征收的条件。究其原因,如何对“空置”现象进行界定成为该税种开征的最大障碍。对于这项重要指标,相关部门在其统计上仍是一片空白。国家统计局官员曾指出:“从短期和表面上看,主要是空置的状态和时间很难给出标准,要清楚计算出来难度较大。从深层来看,主要是我们还没有征信制度支撑,调查缺乏客观科学的依据。未来则寄望于不动产登记制度的实施。”如果连住房空置率是什么都无法界定,那么要对其进行分析当然是不容易的。

  以香港的空置税为例,香港的空置税是针对闲置期超过六个月的住宅进行征税的,那么闲置期超过六个月,这对于香港这个城市而言还是可以接受的,但是内地确实比较难以实施,这主要原因就是香港的人口其实是较为固定的,但是内地的人口流动性大,在此情况下,判断一个房屋为空置房的难度很大。因为众所周知很多人外出打工,那么他们在老家的房子极有可能一年的居住也就几个月的时间,这样到底怎么判断空置?

  对于一些通过监测水电使用的方式,来判断房屋是否空置的方法并不一定合适。有人认为,只要这个家他的水电使用一直都是零,政府就可以判断房屋是否空置了。但是这个判断非常容易规避,业主只要按时找人到房屋里面,把水电打开不就可以了,不能从根源上解决房屋的空置情况。

  对于一二线城市来说,很多地方的房子空置,实际上是一部分房主的一个自己的主动性决策,但是对于很多三四线城市来说,可能当地的租赁市场并不大,本来就不需要那么多人来租住房子,那么这种空置有可能就是被动的,我租都租不出去,也无法征收空置税。

  另外,政府制定政策征税也是需要成本的,相比于空置税来说,增值税流转税,消费税营业税这些税相对而言是比较好,但是空置税的征收难度这么大,那么也必然导致征税成本很高,如果征收空置税的话,可能收获的税款,满足不了征收人员的工资等,造成资源的浪费。

  空置的房子怎么办?

  空置税虽说在我国要制定施行,还需要一个漫长的过程,但在欧美国家已经发展得很成熟。荷兰奈梅亨市政府向无房者免费提供私人闲置房,这在欧洲并不少见,荷兰法律也允许人们入住闲置一年以上的空房。瑞典针对闲置房的措施则更为有力,为了遏制闲置房数量上升的趋势,除了加强租赁服务外,瑞典政府甚至将无人居住的住房推倒。政府出此下策主要是认为闲置房的增加提高了政府保护下的租赁房屋的价格,使得公共支出激增。

  通过这些措施,荷兰和瑞典成为了欧盟国家中房屋闲置率最低的两个国家,均不超过2%。此外,英国、意大利、法国、丹麦和德国也采取了强有力的措施,向闲置房开战。

  在德国,业主必须使空房得到重新利用,在房屋闲置率超过10%的市镇,当地政府还会推倒那些无法出租的住房。而法国、意大利和英国的法律则针对闲置房业主出台了一系列处罚措施。在法国的一些城市中,房屋闲置的第一年,业主必须缴纳的罚金为房款的10%,第二年为12.5%,第三年为15%,以此类推。丹麦政府则在50多年前就开始对那些闲置6周以上房屋的所有者进行罚款。

  除了欧盟的一些国家外,其他地区的一些城市也对闲置房采取了相应措施。在美国亚特兰大,租房者不仅不用付房租,还能因为租住在偏远地区而得到补偿。在该城市一些地区,甚至还有业主出钱让人租住其房屋以逃避因房屋闲置而面临的处罚。此外,美国的克利夫兰和巴尔的摩等城市与德国和瑞典一样,也将空置房推倒。这也是针对这一全球性问题出台的最严厉措施。

  目前在上海、苏州等地已零星出现了专业从事住房转租的企业,它们在市场上收储私人零散的住房,通常是在承诺给予固定回报的前提下与产权人签订较长时间的出租房屋委托管理合同,出资装修、改造、配置家电家具后再出租,其中有些套型较大住房的不同房间被分租给不同承租人。

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编辑:郑亚群

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