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两权抵押,贷款还不上怎么办

来源: 新华日报   作者:徐明泽 朱新法  2018-03-23 07:39:46

  2015年底,国务院确定农村承包土地经营权和农民住房财产权抵押贷款试点名单。我省有10个县(市、区)是土地经营权抵押试点区,农房抵押试点区有3个。其中,泗洪县是土地经营权和农民住房财产权抵押试点区,试点实施以来,该县两权抵押数量和放贷规模均居全省前列。今年,两权抵押试点时间继续延长。

  两权抵押后,银行能不能按期收回贷款,是这种试点能否持续的重要因素之一。记者近日在泗洪县采访时发现,尽管有少量贷款未能按时收回,但泗洪县创新工作方法,探索出解决两权抵押中难题的新路。

  截至今年3月8日,泗洪县土地经营权抵押累计成交数为2283笔,累计抵押土地面积50.68万亩,累计发放贷款4.791亿元。“绝大多数贷款者能够到期还款。”泗洪县农工办副主任周维利说,但也有个别贷款者因多种原因不能按期偿还。青阳镇重岗社区一家葡萄合作社负责人用1100多亩土地经营权作抵押,贷到150万元。去年1月贷款到期,但该负责人因非经营原因而不能偿还贷款,人也失踪了。由于土地流转期限到2025年为止,泗洪县农村产权交易有限公司请人代为看管葡萄园,最近想在农村产权交易平台上挂牌交易这宗土地经营权。

  金锁镇一位种植大户用200亩葡萄园土地经营权作抵押,在农行贷到40万元,去年5月贷款到期,该大户因经营不善无法偿还。对这种情况,还有哪些处置办法呢?

  周维利说,在试点开展土地经营权抵押之初,泗洪县出台风险补偿金管理办法,由财政出资1000万元作为风险基金,并确定汇隆公司为贷款担保机构。土地经营权抵押到期后,逾期3个月仍没还贷的,由风险基金向银行代偿40%,其余60%由汇隆公司代偿。“处置使用权抵押中的违约问题,是各试点区的难题。”周维利说,因为银行是不可能收回土地经营权、再物色新的经营者的,而风险基金数量毕竟也有限,不可能长期代偿。因此,遇到风险同样需要代偿的汇隆公司成立农业全程化服务公司,如经营者逾期不能还款,一方面可以在交易平台挂牌、重新出让;另一方面也可以让汇隆公司物色新的经营者,甚至由公司自己经营。这等于建立了土地经营权抵押退出机制,这样银行就敢大胆放贷了。

  农民住房财产权抵押的退出机制更难建立,因为农村宅基地只能在本村(社区)经济组织成员内部转让,没有宅基地的农村居民是有资格申请宅基地的,这样,农房受让的空间很小。泗洪县在试点农房抵押(含宅基地)中就遇到这一难题。泗洪县农商行副行长谢辉介绍,截至今年3月,该行接受2083笔农宅抵押,累计发放贷款近15亿元,其中98笔发生还款违约,涉及金额1000多万元,在贷款余额中占5.89%。

  贷款逾期后,银行一般先向贷款者催收,一定条件下可在付清利息后延长贷款期限;如确实收回贷款无望,则通过诉讼进行司法拍卖。截至今年3月,已有16处农宅进行司法拍卖,成交5处,成交金额112万元,其余都流拍了。“主要因为本村居民之间都很熟悉,不方便买。成交的农房,通常农宅原所有人跟竞拍者关系较好,有的是亲戚,互相之间存在某种程度上支持关系。”谢辉说。

  为让农房抵押能够顺利推进,3月初,泗洪县决定将农房受让范围放宽,凡本县农民、没有宅基地的,都有资格参与竞拍和受让。“受让半径扩大到全县后,抵押农房处置就容易多了。”泗洪县农商行董事长巩大兵说,以前几次拍卖中,就有本村以外的人想参与竞拍,但因不符合要求取消了他们竞拍资格。现在抵押的农房,多数靠近集镇,可作为经营用房,只要受让范围扩大到全县,拍卖成交率可大大提高。银行还充分考虑到对因违约而被拍卖农房的农户实际困难——从拍卖成功后的执行款中预留一部分资金,用于给该农户租借安置房,或直接给予租房补贴,安置房租借补贴期限为12个月,租金补贴参照执行。

  省委农工办副主任许善平说,泗洪县这一突破得到上级主管部门肯定。泗洪县是土地经营权抵押和农房抵押的试点区,既然是试点,就应先行先试。浙江省不少县(市、区)早些年就将农房受让范围扩大到全县,取得很好的效果,农民“沉睡”资产被唤醒。

  除了这项政策外,泗洪县还尝试政府处置流拍农房,即由政府出资买下流拍农房。界集镇中大街有一处670平方米农房,拍卖价格为47.8万元,结果流拍。最后由镇政府出资买下这处农房,偿清银行贷款。政府买了农房可用于工业化、城镇化等过程中拆迁户过渡安置,还可作为外地在本镇执教教师宿舍等。

  本报记者 徐明泽 朱新法

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编辑:陈彤

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