促土地开闸增有效供应

新华报业网-新华日报   2017-04-07 07:32:16
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  住建部、国土资源部发文要求严防高价地扰乱市场预期

  新华观察

  昨日,住建部、国土资源部联合发出《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关的工作通知》(以下简称《通知》),明确要求商品住房库存消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。要求各地立足实际,灵活确定竞价方式,包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等,严防高价地扰乱市场预期。同时,须加快在建商品住房项目建设进度,尽快形成市场有效供应等。

  《通知》传递出从土地源头分类调控,从而缓解供需矛盾、还原住房居住属性、稳定楼市的重要信号。

  新房库存去化周期普遍缩短

  《通知》发布当日,由第一财经地金网和克尔瑞南京机构联合发布的《2016江苏土地市场白皮书》显示,去年我省土地出让金总额6150.64亿元,同比增长39%。据克尔瑞南京机构首席分析师周颖介绍,去年我省土地出让面积其实有所下降。

  土地成交量在下降,但成交金额却创新高,显然是地价明显抬升了。去年我省出让的包括住宅、商办等在内的经营性用地出让总收入5790亿元,同比增长43%,但工业用地和公益性用地出让总收入同比分别减少5%、3%。去年全省住宅用地公开出让平均价格7696元/平方米,同比增长78%,明显高于商办用地等土地的价格涨幅。可见,房地产市场的火热,使得住宅用地身价高企,从而拉升了整体地价水平。

  记者了解到,宿迁、常州、镇江、泰州等城市之前由于库存高企,这两年鲜少住宅用地供应。而三四线城市去库存大背景下多有加杠杆去库存行为,激发了当地一批改善和投资需求,加之一二线热点城市严格限贷、限购后,不少投资需求外溢,导致省内不少三四线城市楼市升温。镇江新房库存消化周期降至6个月,扬州降至6个多月,泰州降至8个多月,宿迁降至不足12个月。

  全省设区市仅个别城市新房消化周期超过15个月,部分县(市)仍存在高库存、消化周期超过18个月的情况,按照《通知》要求,我省绝大多数设区市都进入须增加土地供应的行列。

  南京更是划入“不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏”的范畴。至昨日,当地新房库存量仅2万套出头,按照去年同期消化情况来看,库存仅够卖2个月,即便按照今年一季度的消化速度衡量,也仅够销售四五个月。

  实际供地缩减恐削弱调控效果

  记者查阅2012-2016年南京市商品房住宅用地计划和实际供应量发现,近5年来当地商住用地的实际供应量小于计划供应量的概率不低。3月底,2017年南京市商品住宅用地计划出炉,全年供应商品住宅用地530万平方米,创近6年来计划供应量新高,不过从一季度当地商住用地成交情况看,完成全年供地指标难度不小。

  苏州与南京相似,2017年主城区住宅用地供应计划为509.2万平方米,一季度主城区成交的住宅用地面积也不过63.22万平方米,按此速度,实际供应不足的现状恐怕仍难以改变。

  南京市房地产学会会长吴翔华表示,去年上半年至今,宁苏两地政府使出各种调控手段平抑地价,但土地市场投资预期仍然没有明显降低,让调控效果打了折扣。目前两地的市场现状就是,因为优质土地资源供应稀缺,导致房企高价抢地现象屡禁难止。新景创投总经理王慧说,近期与不少房企交流,发现他们都急着招人,“以前都是急招市场营销人才,现在急招前期拿地的人,而且待遇在提高”。他说,过去房企都聚集在一线城市拿地,现在一线城市地块供应已十分稀缺,房企也转而在二三线城市铺开拿地战线,一季度徐州的土地出让量进入全国前十。

  “现在房企担心的不是地价高,而是担心没地、拿不到地。”据王慧介绍,现在房企融资方式仍然较多,还可以合伙拿地、合作开发,分担开发风险和资金压力,“房企现在使用杠杆很厉害,一旦土地断粮,资金链也就断了,所以必须去抢地,否则就生存不下去”。

  “加大供应是真,但也要有地啊!这些年拆迁难度在加大,导致部分城市用地确实紧张。”省国土厅相关人士坦言,2014年起我省启用集约、节约利用土地机制,“存量土地与新增土地的占比已从3:7变为5:5,也就是说,拆迁用地与农业用地征收的比例已经持平,将来还要寻找一些低效土地,更多盘活存量用地供应市场”。

  土地供应须尽快转化为新房供应

  切实加大土地供应是一方面,新增供地量能否真正及时转化为新房供应,是市场真正聚焦的一个问题。对我省一些城市而言,现在的矛盾并不是房企捂盘惜售,而是新房建设跟不上、市场供应断档。

  3月末,南京拍卖的6幅住宅用地均达最高限价,按规定须建成现房销售。去年9月以来,南京已诞出40幅需现房销售的地块。吴翔华表示,这客观上也将新房上市周期拉长了。据预计,2017年南京整体商品房供应量约为6万套(含公寓、商办、车库等非住宅商品房),但至3月底,一季度商品房供应量仅为10133套,同期新房认购量却达22197套、成交量12108套,明显供不应求。

  一般而言,从拿地到建成现房上市需要2年左右时间,意味着南京未来两年内“房荒”局面或难改变。在土地投资预期难改、地价屡屡触及最高限价的情况下,现房销售现象延续的可能性还很大,即便一定程度上加大供地,也难以根本消除供需矛盾。

  吴翔华建议进行系统的基本土地出让制度和土地产权制度改革,“始于2004年的招拍挂制度实行至今,地价屡创新高的现象就没有停止过,集体土地流转进展缓慢,导致土地供应来源单一。不系统改革,仍难以改变僧多粥少的局面”。

  业内人士还建议,拍地时应合理掂量地块的实际价值,改变根据周边房价来定调土地最高限价等方法,增加平价地供应量。

  省国土部门相关人士则表示,现在首要任务是去杠杆,抬高房企高价抢地的资金成本。

  本报记者汪晓霞

编辑:邓晓琦  
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