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土改破冰,农民期待更多获益——武进集体经营性建设用地入市改革试点调查

来源: 新华报业网-新华日报   作者:  2017-03-24 07:13:38

  徐劲柏摄视觉江苏网供图

  新华报业网讯 “这事不会变吧?”自2月常州市武进区首块农村集体经营性建设用地入网挂牌拍卖以来,有意买地的企业主何银庆就不断向人打听。这是江苏近20年第一块推向市场的集体土地,它的入市交易终结了我省集体建设用地不能买卖的历史。

  作为全省唯一、全国15个农村土地制度改革三项试点地区之一,武进允许农村集体经营性建设用地可上市交易、可抵押转让。

  土改破冰,让曾创造辉煌的土地再次释放活力,赋予农民更多权益,武进的探索值得关注。

  农村的地现在值钱了

  此次武进挂牌拍卖的土地面积10.8亩,其所有权归礼嘉镇蒲岸村前火村村民小组。这块地入市前,前火村村民小组召集村民会,42户都签字同意一次性转让。在武进区相关部门协助下,前火村村民小组敲定,以30万元/亩底价拍卖这块地50年使用权。

  “这价格跟镇工业园国有土地出让价差不多,农村的地现在值钱了!”前火村村民小组组长王东辉说,卖地所得本金准备存在村集体,每年给村民分红。

  我国土地分国有和农村集体所有两类,后者又分农地和非农用地,非农用地包括集体经营性建设用地。1998年修订的《土地管理法》禁止集体建设用地转让、出让。村集体的建设用地须经由政府征用,变成国有土地后,再进入招拍挂市场——卖地收益当然归政府。

  土地供应由政府垄断,农民难以享受土地权益。党的十八届三中全会明确提出建立城乡统一的建设用地市场,完善主要由市场决定价格的机制。去年9月,国土资源部向15个试点地区赋权开展以“农村土地征收”“集体经营性建设用地入市”和“宅基地制度改革”为内容的三项改革试点,相关法律在试点地区暂时停用。

  武进区农村土地制度改革三项试点办公室负责人庄铿介绍,上世纪70年代,武进就有社办企业,后又涌现大量乡镇企业,他们所用集体土地陆续转为集体经营性建设用地,面积达11万亩。尽管国家禁止集体土地交易,但集体经营性建设用地的隐形交易市场始终存在。去年武进镇村集体经营性建设用地租出9万多亩,租金近3亿元。

  武进集体经营性建设用地较分散,面积小,基础设施配套水平差,土地利用率不高,目前有1万多亩仍闲置。租地的企业多数规模小、产业层次低。集体建设用地不能公开上市,不被金融、证券、保险等机构承认,这给企业带来麻烦。何银庆介绍,自己在前火村村民小组租地15亩办厂,因土地产权、使用权都不归自己,没法拿去抵押申请贷款。他打算去拍下那10.8亩地,建新厂房,投产后预计一年增加销售1亿元、多纳税700万元。

  武进现有集体经营性建设用地若全部入市,按每亩每年20万元地价、40万元物业的较低价格计算,至少收入600亿元。放眼全省,等待激活的农村土地资产数量惊人。2015年全省农业经济统计年报显示,各类企业当年使用173万亩集体建设用地,这些土地若能入市交易,以10万元/亩计算,全省农村集体资产即可新增1730亿元,超过当年1697亿元的全省集体经营性资产总量。

  是租是卖村集体说了算

  农村集体经营性建设用地入市,最大的焦点是利益分配。从区、镇两级政府到村、村民小组,乃至农民,各方关注“蛋糕”怎么切。试点农村集体经营性建设用地入市,武进明确要让农民收益有增加,政府收入有保障,镇村经济能壮大。

  不同于其他部分试点地区将主要收益留给村组,武进坚持“两头均衡,做大中间”。政府与农民是“两头”,“中间”是乡镇。对以出让方式入市的集体经营性建设土地,按国家试点要求,武进区政府收取调节金。出让价格100万元/亩以内,按总价的20%上缴区财政;出让价格在100万元-200万元/亩,按总价的30%缴纳;超过200万元/亩的,按总价的40%缴纳。

  湖塘镇党委书记蒋金明认为,集体土地允许上市是改革开放以来镇域发展迎来的最大利好。近5年,湖塘有3689亩土地被征为国有,绝大部分用于房地产开发,但镇里并无获益。全镇还有100多宗镇属集体土地,像城东老厂房30亩地,如能上市交易,每亩地价可达200多万元。湖塘已在谋划为这些地办产权证,发展商业办公楼。

  湖塘镇有37个集体经济组织,去年集体收入最高的达1600万元,最低的仅百万元。湖塘镇经管站站长陈健认为,村集体收入取决于拥有的建设用地和物业资产的多寡。蒲岸村村支书殷德强介绍,这次出让10亩多地,村集体预计能分到六七十万元出让金。这笔钱,村里打算买门面房、盖厂房,增加集体收入。

  不是所有的村都愿意上市卖地。武进4名受访的村支书,有3人对集体建设用地入市拍卖持观望态度。是租,是卖,他们要算收入账。武进规定,集体建设用地租赁,收益由镇、村分享。每出租1平方米,镇里拿5元,村里得3元。按此计算,出租1亩地,村里50年能获9万多元。如上市出让,以30万元/亩的出让价计算,按现有制度设计,村集体直接获利不会高于出让金的30%,并非就比租赁划算。

  “村里有25亩建设用地,有一家企业让我们上市卖,我们不愿意。一亩地底价30万元,村组只能拿到六七万元,太少了,村组至少应该分到20万元。”武进区湟里镇街里村西安村小组村民柳文良说:“村里能卖的地就30亩,这是大家的‘养命地’。那25亩地,明年出租合同到期,我们要涨租金。”

  “武进土改不搞一刀切,把选择权交给村集体。”庄铿明确表示,当地集体经营性建设用地可入市交易,也可维持现有租赁。

  农民享土地增值有保障

  随着土地约束趋紧,武进近3年出让国有土地1万多亩。集体建设用地上市,实现高效利用,对地方发展意义重大。武进规定,只要符合规划及产业准入要求,集体建设用地可用于房地产开发以外的诸多领域。

  2015年中央启动征地改革试点,大幅缩减政府征地范围。除基础设施、公共事业、保障房等五种用地需求,武进不能征用集体土地。南京大学地理与海洋学院副院长黄贤金认为,如果制度落实到位,集体经营性建设用地将成城镇化建设用地的主要来源,村集体及农民将因此获益不少。

  “农民集体成为土地市场的主体,并不意味着土地价格、入市数量不受约束。”庄铿认为,建立城乡统一的建设用地市场,应加强计划管控,统筹集体建设用地上市数量和进度,并由国土部门建立动态的基准评估地价。

  “集体建设用地价格过高,不利于吸引更多企业参加竞拍,而且会抬高非经营性用地征用成本。”庄铿说。何银庆表示,无论是国有土地,还是集体土地,出让价格过高,都会加大企业生产成本。

  地方政府将不再从事经营性征地,逐渐从土地市场退出,由此减少的土地收入如何弥补?武进区常务副区长陆秋明介绍,当地政府收入逾六成来自产业税收。2014年至去年,武进土地收入为35亿元,仅占这3年财政收入的8%。

  土地制度改革如果进一步推开,靠土地出让拉动财政增收难以为继,对土地收入依赖较多的地区,无疑将面临重大挑战。省国土厅土地利用处副处长吴飞认为,江苏用地指标紧、拆迁成本高、规划要求严,只有推动经济转型升级,提高空间利用率、产出率,政府才能增加税源增加收入。黄贤金表示,苏南多地土地开发强度达30%,逼近开发警戒线,集体建设用地上市,能缓解用地紧张,政府有动力推动土地改革。

  “集体建设用地平等入市,为农民分享城市化、工业化带来的土地增值效益提供制度保障。”省农委副主任祝保平说,农村土改刚刚起步,制度设计的各个环节需进一步完善,要普遍实现城乡土地同价同权,考验政府的智慧和各方的耐心。本报记者颜 芳

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编辑:周莉娜

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