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去化周期超过60个月 商改住,宁苏锡求解商办高库存

来源: 新华报业网-新华日报   作者:汪晓霞  2017-01-26 08:37:38

江苏不少城市商办用房去化周期超过60个月

商改住,宁苏锡求解商办高库存

新华社发

  新华观察

  市区可售住宅42728套,建筑总面积约630万平方米;市区可售非住宅93460套,建筑总面积约765万平方米——来自苏州市住建局官网的数据显示,截至25日18时,苏州市区商办用房即非住宅产品的库存套数,已是住宅库存套数的两倍有余。这些商办库存,还仅是已领取预售许可证但未售出的,如果算上正在开发进程中的项目,当地商办库存俨如“一座冰山”。

  在过去两年间,苏州住宅量价齐升,但当地商办用房年销售量仅1万套左右。住宅与商业用房销售“冰火两重天”的现象在南京同样存在。

  记者25日查询南京网上房地产看到,目前南京已领取预售许可证可售的商业用房共497.7万平方米、办公用房共185万平方米,两项相加超过680万平方米。其中江宁、建邺、浦口、六合、鼓楼是商办用房库存“重灾区”:江宁商业用房库存超过100万平方米、办公用房库存超过20万平方米;建邺商业用房库存超过60万平方米、办公用房库存超过41万平方米;六合、浦口的商办用房库存总量则为169万平方米。

  可以看出,南京商办用地库存基本分布在新城区,这与这些年当地新城区的快速开发与扩张、土地大批量出让密不可分。然而,开发与出让的速度显然超越现有市场吸纳能力,一方面是商业用地大量出让后导致同质化竞争加剧、部分商业用房招商难;另一方面新城区产业配套一时难以完善使得办公用房出租和销售遇冷。

  事实上苏州也是如此。2008年开始,苏州新城区开发蓬勃,相城、吴中、平江新城等区域的商业项目扎堆,而后续商办地块仍持续出让,供大于求。

  去年无锡住宅销售迎来转机一路飘红,然而,当地商办用房的相对冷滞也是不争的事实。去年11月,无锡房地产业协会副会长沈洵曾透露,无锡商办用房库存超700万平方米,约需9年才能去化完毕。

  宁苏锡是当前我省房地产市场交易相对活跃的城市,也是我省经济相对发达的区域,商办用房积压状况尚且如此,可以想见,其他城市的商办用房库存压力更是不小。而这,也是全国普遍现象。

  商办用房高库存,已成为我省各地房地产市场的普遍特征。来自省住建厅的最新统计显示,去年我省实施去库存战略后,全省库存商品住宅去化周期缩至7.5个月,然而相关负责人也坦言,目前全省已领取预售许可证3年以上但还未售出的房源,占库存总量超四成,其中以商办用房为主,一些城市尤其是苏北的大地级市和县级城市,商办用房去化周期超过60个月的房源占比量大。

  “正是从商办库存高这一角度衡量,江苏去库存还需攻坚克难。但是目前还缺少好办法、好政策,特别是商办用房交易税费很高,去库存难。”相关负责人表示。

  商办高库存压顶,亟需盘活市场资源。在顶层设计尚未构建的情况下,地方政府已着力探索商办去库存的现实路径。本月上旬,《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见(试行)》(下称《意见》)下发,核心内容是允许商业和办公物业有条件转为住宅。

  “严格控制经营性建设用地的用地性质和规划条件调整”,在各地都是一条“红线”。不过,苏州在坚持这一提法的前提下也实事求是地松了一个“口子”:“但对出让项目所在区域商业办公供应明显偏多或在建规模过大,项目尚未开工建设或未开始销售(包括原已销售房屋目前已清理完成回购处置)的,可由建设单位申请,通过调整土地规划条件、用途,引导项目建设用地转型利用,用于住宅或国家支持的新兴产业、养老产业、文化教育产业、体育产业等项目用途的开发建设。”

  同时提出,按照“一项目一策”的原则,采取相应措施促进商办用房销售利用。比如,在不改变规划条件的前提下,鼓励企业根据市场需要重新申请报批规划方案,调整项目业态;涉及项目改建、重建的,减免有关规费。此外,还可适当增加商业办公用房配套功能,对新建未竣工的商业办公项目(超高层建筑除外),具备燃气管道建设条件并单独设有自然通风采光厨房的,可按相关规定设计配建燃气入户。

  记者注意到,苏州出台的《意见》中,关于商业办公用房配套功能的增加,还使用了这样的表述:“扩大商业办公使用功能,提升租赁利用能力”。国家前两年曾两次出台政策,提出房地产市场“购租并举”思路,就政策设计愿景看,希望50%的群体的住房问题,通过租房来解决。“购租并举”对江苏也是一项急迫课题,因为每年大约有70多万非户籍人口在江苏城市落户,但当前各地仍缺少购租并举的落地思路,而苏州求解商办去库存的同时,显然已考虑到为租赁市场输送更多优质房源的“后路”。

  无锡也于去年下半年出台《关于进一步加强商业房地产市场调控的意见》,明确市区原则上三年内不再新增城市综合体和以普通商业为主的经营性用地供应,允许对部分商业项目有条件地调整商住比例,鼓励企业或个人购买库存商业、办公用房,一次性购买同一项目库存商办用房超过500平方米的购房人,给予已缴契税50%的补助,给予2016年当年已缴房产税50%的补助。

  去年更早些时候,南京出台政策推动商办去库存,其中一个思路也是“商改住”,不过目前来看,还需进一步的细化政策推动以真正产生效益。

  本报记者 汪晓霞

原标题:商改住,宁苏锡求解商办高库存

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编辑:金勇

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