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住宅70年续期引来众多猜想江苏人将会受到哪些影响?

来源: 交汇点   作者:林元沁  2016-11-30 21:42:53

  交汇点讯 “选房难,选二手老房更难,上世纪八、九十年代的房子到底能不能入手?”新楼盘买不起,二手房稍微便宜却要担心土地使用年限的问题,这让很多想通过购买二手房在大城市定居下来的年轻人纠结不已。

  随着27日《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的正式发布,明确提出将研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序等,这些疑问或许很快就将解开。

  土地使用权到期后如何续期?将按什么标准执行?会怎样影响人们的生活?来听听业内人士有何看法。

  住宅土地权续期如何收费惹争议

  房地产律师:“让子弹先飞一会儿”

  今年4月,温州一部分市民正常买卖二手房后却因土地到期无法完成交易,其中一些市民发现,他们持有的土地证上写着土地年限20年到期。如果要续期,必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。

  这一消息不仅震惊整个温州房产市场,甚至让全国人民都开始检查自己买的房子的土地使用权。

  关于住宅土地到期后如何续期,网友争议不断

  “事实上早在温州的案例发生之前,业界对于如何续期的争论就一直存在着分歧。”南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华向交汇点记者表示,虽然意见中对于住宅土地使用权只是说要进一步研究,还没有出台任何实质性的东西,但是说明国家已充分认识到这是一个迫在眉睫需要解决的问题,并且传递出一个重要信号,要推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

  吴翔华坦言,其实一直以来江苏非住宅土地一直都有使用权到期的问题,比如原来是划拨改成出让的,或是有些工业用地当初是20年,继续转期为40年,这些都需要补交费用。但是住宅这一块涉及到面大,如何续期补交还需要进一步研究。

  南京房地产促进协会秘书长张辉则认为不仅不用担心住宅70年到期之后房屋会被收回,甚至还有可能免费。

  “2007年正式施行的《物权法》中明确规定了住宅建设用地使用权期间届满的自动续期,但目前的法律条文由于缺乏细则,如何‘自动续期’存在不确定性,导致很多老百姓心中没底。”张辉认为,既然物权法已经明确指出“住宅建设用地使用权期间届满自动续期”,收费怎么能叫自动?因此免费续期的可能性非常大。

  “不妨让‘子弹’先飞一会儿,看清民意后再有效地制定下一步计划。”对于网友和业界人士们的热议和争论,北京盈科(南京)律师事务所房地产律师曹义怀如是总结。

  “法律的制定通常有一个滞后性,即等事情发生后再根据已有的经验来制定法律,虽然江苏还没有类似案例发生,但温州的事件给了我们提醒,现在确实到了合适的时候,该去研究住宅土地使用权续期的法律安排。”

  宅地使用权续期细则引众多猜想

  如何让“子弹”正中靶心?

  其实,无论是居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年,大家最集中关注的一点无非是使用权到期了该如何续期?

  对此,曹义怀向记者表示:“中国地大物博,各个地方的情况也不一样,包括限贷、限购,通常是一个地方一个政策,未来比较理想的是,依据宏观的大方向,再因地制宜地制定相关的法规和条例,避免‘一刀切’带来落地难的问题。”

  吴翔华则向交汇点记者表示,除了猜测按照周边的地价估算进行补交来获得新的土地使用年限之外,是不是还可以提出一些别的解决方法?比如将住宅土地使用年限提高到99年,或者第二个周期可否免交?

  对于未来住宅产权续期的操作模式,张辉也提出了自己的设想:“住宅‘自动续期’意味着程序上的简化,使用权届满之后在系统里将自动变更完成续期,下一个使用权还是70年,到期再自动续期。每次自动续期,不用大家去办理专门手续,系统自动处理。”

  房产续约之路

  江苏人将受到何种影响?

  交汇点记者了解到,江苏最早有偿使用的住宅在90年代,第一批40年产权期限的商业用房也是从90年代开始,如果房屋续期问题不解决,拥有这批产权房的业主或者有意向的买主,将可能是最早受到影响的一批人。

  “比如说买一套商业用房,土地使用权还剩5年,那估值到底怎么估呢,谁也不知道今后如何补交费用,这就需要早点确立这个标准,帮助大家去打消不必要的顾虑。”

  此外,吴翔华坦言,“物权法上对于商业用地等权限也存在着模糊,目前只明确“住宅建设用地使用权期间届满,自动续期”,40年的商业用地、50年的办公用地、科研用地、旅游用地等都不在之列,已经明确提出的新的修订机会或许能让面临着商业用房到期的业主们尽早吃下一颗“定心丸”。

  房屋产权续约之路将怎样影响江苏人的生活?会不会造成房价的波动?对此,几位专家一致表示,可以肯定的是对房价几乎不会造成影响,但续约标准目前还只能从一些已经出现土地使用权到期案例的城市可探得一些踪迹。

  交汇点记者梳理发现,目前温州对于土地使用权过期的住宅采取全额缴纳土地出让金模式,重新取得70年土地使用权,而深圳则采取补交地价35%的方式签订土地出让合同,香港土地到期后自动续期,但续期每年都需缴纳新地税。

  这些措施或许能给进一步研究房屋产权续期的细则制定提供更多思路,但这件关乎老百姓身家的大事,有关部门还需多多全面思考,才能正中民意的“靶心”。

  交汇点记者 林元沁

原标题:住宅70年续期引来众多猜想江苏人将会受到哪些影响?

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编辑:廉昕朦

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