易涨难跌,房价只是"歇歇脚"?

新华报业网-新华日报   2016-10-14 07:24:00
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  新华报业网讯 南京楼市限购、限贷政策双双加码已一周,房价下降的预期正在滋生。365淘房网、扬子晚报推出“关于南京楼市走势预测”的网上联合调查结果显示,60%左右的网友认为南京楼市将量价齐跌,第四季度房价就会出现下降。

  “开发商现在有钱,不会急于降价;地方政府也不希望房价大幅下降;买过房的更不希望降价。只有没买房的人希望降价。但历史经验表明,房价大幅下降的机会并不大。并不排除个别楼盘会迫于资金压力甩卖,而从全国品牌房企来看,大规模降价的可能性非常小。”12日晚,上市房企新城控股高级副总裁欧阳捷受访时这样回答。

  不过,“史上最严”房地产调控政策正在当地施行,楼市成交量已大幅受挫。统计显示,南京“双限”升级一周来,除11日新房认购量短暂冲高375套外,其余每天认购量均在百套以下。未启限购时,南京楼市每天新房成交三五百套、高时上千套,即便在9月25日重启限购政策至“双限”升级前的14天,日均认购量均超过400套。这也足见调控升级对当地楼市的影响。调控严厉,成交转冷,会否引发房企降价效应,并动摇进一步“开疆拓土”的预期?

  “这一轮调控的背景是一二线城市人、地、钱严重错配!人口在不断流入,而供地计划在不断减少,严重供不应求。南京已连续7个月上市量低于销售量,供应透支。今年1-8月,一二线城市商品房销售面积占全国的三分之一,但销售额占近一半;一二线城市拿地面积占全国三分之一,但购置金额却高达74%。今年房价上涨较快的几个城市,如南京、苏州、合肥,土地都供不应求。”

  按欧阳捷的说法,这一轮房价上涨有3个主要因素:供不应求、货币超发、投资者的流动导致供求关系被打破。而这一轮调控,目标就是压住一二线城市泡沫及投资需求。上海、南京、杭州、苏州等城市房价都已有泡沫,房价增幅远超收入增幅。调控后投资客肯定被挤出去,刚需和改善客户要注意踩点,会有一些机会,但不要指望房价出现大幅下降。这么分析,理由主要是,其一,地价不降,房价降的概率就小;其二,不少房企在调控前的市场爆发期中,已赚了足够的钱,今年指标任务已超额完成。

  前期需求喷涌,加之房价节节上涨,已让南京一批房企提前写完年度“成绩单”,央企保利江苏公司全年销售任务80亿元,6月提高至100亿元,而目前年度销售额已完成150亿元。金地、招商、龙湖、高科等房企也声称完成全年销售指标。搜狐焦点网这两天摸底调查南京13家房企年度销售情况时发现,其中8家已完成任务。

  一家央企地产营销负责人称,目前各家开发商都已“吃饱喝足”,基本上没有降价动力。但他也表示,由于买房人预期发生改变,市场交易将迅速趋于平稳,预计第四季度楼市涨价情况会暂时消失,只是降价今年还不会出现。明年的价格走势,届时还需视政策而定。

  欧阳捷预计,这轮调控将持续半年到一年左右,后期大量的需求还要释放,而楼市整体去库存至少还需2-3年时间。当然,热点城市抑制房价疯狂也不会放松。从现在到明年“两会”前,还是买房的时机,因为房价很可能就是“歇歇脚”。

  开发商并不会因为调控就放弃拿地。他说,“之前市场太疯狂,拿不到地,我们也特别痛苦,拿不到地意味着就要退出市场。目前,上海有地可持续开发的房企只有50家左右,未来南京大约也只会有50-60家房企有持续开发能力。房企有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权。”

  这番话,传递出房企当下心态:在一二线城市土地供不应求格局并未扭转之时,地价上涨预期难以扭转,指望房价迅即下跌不现实。南京当前可售新房量仍处于2.2万套左右的低位,新增供应仍未大规模跟上,所以即便需求下跌,新房供需平衡也有待时日,房价下降基础暂时还不具备。

  “房价从来都是易涨难跌,跌是可能的,但不会暴跌。”南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远分析,此次调控意在抑制资产泡沫,是为楼市能长期健康发展,而不是让楼市崩盘。对于未入市的,如果是刚需或改善自住客户,且具备购房条件,还是要积极看房选房,至于投资客,则要多观望,寻找更合适的时机下手。本报记者汪晓霞

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  南京出台最新房贷细则

  本报讯随着国庆期间各地纷纷出台限购政策,金融部门配合动作也逐步跟上。13日,人行南京营管部发布消息称,此前该行于10日召集辖内各金融机构召开住房按揭贷款通气会,确定首付比例和利率。在一套房还清的情况下,再购买商品房,贷款利率可在基准利率基础上打七折。

  按照最新房贷细则,能够享受基准利率七折优惠的主要是以下几种情况:无房无房贷记录者,最低首付三成;无房但房贷已结清者,最低首付五成;已有一套房,且无房贷记录,最低首付五成;已有一套房且房贷已结清,最低首付五成。如果已有一套房,且贷款未结清,最低首付八成,利率在基准贷款利率基础上上浮10%。

  人行南京营管部有关人士称,七折利率是此前政策规定的利率折扣下限,当前房贷利率已市场化,具体由各银行机构自主确定。目前市场上的首套房房贷利率多执行基准利率的9-9.5折优惠,由于当前贷款利率已经处于历史较低水平,因此,从银行盈利角度考虑,七折也仅仅是政策要求,实际执行可能性很小。按贷款200万元、等额本息贷款满30年计算,利率九折优惠相比于上浮10%来说,每个月月供可节省1191元。 (赵伟莉)

编辑:周莉娜  
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