二套首付高至八成 南京楼市下猛药

新华报业网-新华日报   2016-10-06 07:29:39
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  新华报业网讯 9月25日重启限购之后仅仅10天,南京“升级版”限购限贷政策出台。将于10月6日起执行的“升级版”新政力度空前:贷款未结清再购二套房首付提高至八成。业内评价认为,新政超越2011年“双限”,堪称“史上最严”。

  “假离婚”购房难再,“杠杆炒房”受打击

  昨晚,“中国南京”官网发布《市政府办公厅关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》。《通知》规定,外地居民家庭申请购买首套住房时,应提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个税或社保缴纳证明。而10天前的“9·25新政”仅对外地人在宁购房套数做出限制要求,即只能购买1套房,并未对个税和社保缴纳做出相关规定。添加社保和个税缴纳要求后,外地购买力释放进一步受限。

  对本地人购房,“升级版”调控最大亮点在于,堵住了“假离婚”漏洞,提出“本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房”。“9·25”限购令执行后,市场上迅即出现离婚率攀高现象。

  “打算净身出户了。”昨晚南京限购升级的消息传出后,微信朋友圈不少人如上评论。“升级版”政策实施后,必须先把所有房产过户给配偶,离婚后才能再买1套房。然而,如此操作难度很大且有风险,如果双方此前共同拥有的房产无贷款,夫妻更名容易,如果有贷款,尤其是此前共同拥有多套房产者,房产一一更名难上加难。

  新政提出,进一步加大执行差别化住房信贷政策的力度。居民家庭首次购买普通住房(指从未购置过住房),最低首付款比例执行国家政策,即不低于30%。除此之外的群体购房时,贷款门槛则大为提高——

  对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭;有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭,申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于50%。而根据8月12日起执行的南京限贷政策,这两类群体此前的首付款比例是35%。

  家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于80%。对于拥有两套及以上住房的居民家庭,暂停发放商业性个人住房贷款。

  二套房首付高至八成,门槛相当高;限贷第三套房,相当于认房又认贷,虽然根据“9·25限购令”本地家庭购买二手房不受限,但三套房限贷则意味着二手房也不能随便买了,三套以上除非全款!

  调控不再“挤牙膏”,市场闻风掀波澜

  此前南京调控如同“挤牙膏”,此番则下了猛药,动了真格。

  “无论本地人或外地人,南京的房子几乎没法买了。首付比例高,投资效率低。” CEC圈层主编、地产专栏作家阳光说,最近签约的新房、二手房,合同违约与纠纷将会是一个严重问题。很多人都会考虑买不买、卖不卖了,利弊权衡,有些买房人可能不具备买房资格了,或首付提高买不起了。

  事实上,昨晚政策刚出,市场已掀波澜。一些中介门店挤满了前来解约的人群。根据“南京网上房地产”通知,二手房交易过户在国庆长假期间无法完成,赶搭政策“末班车”根本没可能,于是受到新政限制的人们,因为拿不出更多首付或其它原因而来悔约。有中介人士叹息:“权证忙疯了!”

  而据预计,前段时间购买新房者,如果还没有办理贷款,受限于新政的可能性极大,如此,接下来要么参照新政补齐首付,要么和开发商协商退房。

  昨夜,记者身边一位朋友还坦言,自己和老公上一套房子是联合贷款,房产证不能去名,虽然为再买一套房离婚了,但是按照新政策,还是二套房,首付须八成,门槛实在太高,没办法买了。

  从“全民炒房”到“全城调控”,楼市降温可期

  “本轮调控对楼市而言,犹如一场降温行动。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉形容此番调控是一场“及时雨”,将会及时化解处于失控边缘的“楼市泡沫”。

  南京林业大学社会学系主任孟祥远表示,“二套房基本上发挥不了杠杆作用了”。换句话说,改善型楼盘将遭遇重创,因为客户一般买的都是二套以上房,一房难求的局面将不复存在。

  “大大遏制了利用金融杠杆炒房的投机投资性需求。”南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华说,长假前后10多个城市均出台紧缩政策,甚至不断加码,应该出于中央统一部署,而非地方政府本意,因此对投资者心理将会形成强大影响。预计3个月到半年左右将形成市场低谷,建议刚需和投资者观望,不要轻易铲底,不要轻易选择非限购产品和非限购区域作为投资替代,“由于货币政策依旧宽松,预计对市场影响不及上一轮调控”。

  阳光的预判则“悲观”得多,“之前地方政府是把脚放在刹车上,始终未踩下,现在是‘风起云涌调控来’,又一个变盘点来临,这不是降温,而是速冻。调控期间,失去财富效应的房市,投资投机潮水退去,可买可不买的观望,只有刚需自住与改善自住人群在市面上兜兜转转”。

  同策咨询研究部总监张宏伟形容当下已从“全民炒房”转变为“全城限购限贷”。“楼市过热将引起更大经济风险。资产价格回升,月度新增贷款大部分进入地产和投资领域,实体经济发展受阻,经济发展被房地产绑架。”他认为,如果放任房价与地价上涨,极有可能导致更大的资产泡沫。

  不过业内人士也称,“药量”太猛或许也会在后期出现“报复性上涨”,毕竟历史已经证明,在一次次修复过程中,会有此类延后反应。接下来会否重演,有待观察。

  本报记者 汪晓霞

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  3年内南京土地逐年加供

  本报讯南京市国土部门昨日晚间发布“3年商品住宅供地计划”,今年确保全年供地500公顷,明后两年逐年加供,分别计划供地530公顷和560公顷,以期确保土地源头供应从而进一步稳定市场预期,并与限购限贷“双限”政策形成调控合力。

  今年以来南京土地市场呈现出土地需求旺盛、竞争激烈、地价上涨过快、溢价率高发的过热态势,南京市国土部门已推出一系列涉及加强土地供应管控、调整土地供应方式、严控地价上涨等供给侧改革举措。截至9月底,南京市共成交经营性用地93幅,用地总面积430公顷,完成年度计划(700公顷)的61.5%。南京市国土部门计划在年底前再推出约30幅地块,用地总面积约180公顷,其中住宅用地约100公顷。3年1590公顷的土地,将为今后南京市土地市场供应提供充足的“面粉”,同时也为今后商品住宅持续不断上市奠定基础。

  汪晓霞

编辑:郑亚群  
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