同为“四小龙”,南京也限购?

新华报业网-新华日报   2016-09-02 07:24:44
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  新华报业网讯 9月1日,武汉限贷新政生效执行:二套房最低首付比例40%;三套房禁贷。9月5日起,厦门将执行住房限购政策,对三种类型居民家庭,暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房。这是继苏州8月12日限购后,二线城市中第二个祭出限购手段的城市。

  厦门、合肥、南京、苏州因近几个月房价表现“优异”,处于全国领涨阵列而被封楼市“四小龙”。如今苏州、厦门先后限购,更让市场对于热点二线城市是否全面重启限购政策的猜想加重。

  刚刚出笼的8月数据,似乎是火热的南京楼市透出的一股凉意。

  8月南京新房成交量跌了——官网“网上房地产”显示,8月南京11区共成交新房9975套,环比7月11882套的成交量下降近两成,比去年8月10156套的成交量也有所下降。而自去年7月以来,南京新房月成交量仅在今年2月因春节放假而导致不足万套。

  从8月推新楼盘的表现看,隐约传出了不一样的气息。21日江北一家楼盘推新,均价高达2.8万元/平方米,据称“千人抢房,388套房源售罄”,但直至昨天,网上房地产显示其成交比例为64%,即便考虑到上传数据存有一定滞后性,开盘10天后网上成交数据才六成多也“不正常”。8月27日开盘的江北另一家楼盘同样宣称“日光”,但至昨日其网上成交数据也并不“好看”,成交最多的一幢楼,成交比例也不过七成左右。

  然而,从市场供应看,降温的结论又难以落定:7月底有机构摸底得出数据,预判8月南京会有1万余套新房上市,但至8月底,当月南京新房实际上市量为6469套,与预计数量相比,大打折扣。事实上,当地一批楼盘的房源已具备上市条件,但为规避限价干预,房企推盘意愿减弱,刻意惜售的不在少数,尤其是市场热捧的河西板块,更是鲜见新房身影。供应减少,自然也使得购房选择余地变小,难现“水涨船高”。

  摇摆的市场风向中,此前有媒体报道的“南京8月底将实施限购”的预测也并未“如约而至”。

  此前,合肥、南京均已对限贷政策进行了升级,不过南京升级版限贷政策普遍被认为“太温柔”,二套房首付仅5个百分点的上调比例,难以限住投资投机者。合肥虽也出台了史上最严厉的限贷政策,然而房价依然难降,市场仍陷疯狂。这两地虽然限购传言不断,但始终未能成真,当“南京8月底将限购”的消息传出后,当地房管部门很快表态称,这是“过度解读”,并没有讨论过限购问题。

  按照南京林业大学房地产研究中心主任孟祥远的分析,厦门房价涨幅居高不下,7月房价涨幅最高的分别是厦门、合肥、南京,厦门成了真正的领头羊,近日当地土拍郊区地块都卖到3.2万元/平方米的高地价。而厦门作为沿海城市,宜居性高,易于吸引企业投资,加上本身城市面积不大,土地稀缺,大量外来需求加剧了供应短缺,此时出台限购政策直接干预也很正常。

  相比之下,5月底以来由于土地限价南京未出“地王”,从国家统计局70个大中城市房价数据看,4月开始南京房价涨幅已出现收窄态势:从4月的上涨4.4%回落至7月的3.6%,可见在控制房价上取得了一定的成绩,预计涨幅暂时还会进一步走低。如此,限购还未显现出迫切性。

  南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为,从厦门、合肥以及苏州等二线城市的调控思路看,循序渐进、注重调控的精准度是主旋律,因此对于南京而言,如果加码调控,限贷升级很可能是第一选择,毕竟南京当前限贷政策预留了升级空间。而限贷升级,可以考虑限外,即限制外来人口在南京的买房贷款,贷款条件可以要求纳税或缴纳社保的年限,以堵住外来投资投机性需求。

  “比如,对于外地户口,可以提供2年内连续1年以上在南京纳税或者社保证明的,无贷款记录或有1套但是已经结清,首付保持35%不变,保护在南京工作尚未落户的人群;对于外地户口,无法提供2年内连续1年以上在南京纳税或者社保证明的,名下在南京有1套住房,停贷;名下在南京无住房,无贷款记录或有1套但是已经结清,首付大幅提高,比如50%-70%,严厉打击外地的炒房者等等。”张辉表示,限购不到万不得已的时候不会轻易使用,毕竟属于行政化手段,容易误伤。

  尽管南京业内并不认为限购“箭在弦上”,但对于厦门即将启动的限购政策,还是点评出了值得借鉴之处。

  比如,分类调控,有保有压。“厦门此次限购,保护刚需及当地市民基本改善需求,限的是144平方米以下的中小户型住宅产品,大户型豪宅则放开,这是进步。”孟祥远说,8月底厦门计划出让建筑面积共50多万平方米的6宗商住用地,要求个别地块建筑面积90平方米以下户型的住宅面积应占地块总住宅面积的70%以上,这也与限购思路一致。

  “厦门限购思路很清楚,重点打击的是中小户型投资投机需求。既给楼市降温,又尽量不调控过度,把市场搞坏。”张辉说。

  此外,厦门限购政策有效期至2017年12月31日,这会成为今后其他城市调控政策推出的参考依据,政策有时效性也表明,如果楼市趋冷,也有退出窗口。

  限购和限贷目前被视为平抑过热楼市的“有效武器”。苏州8月12日限购后,当地楼市成交量已出现萎缩,房价也有微调,市场逐步回归理性。不过,从更早重启限购的一线城市政策效果看,市场短时间确实有所降温,但深圳和上海眼下又现反弹,地王出世,“假离婚”等规避手段也弱化了政策效力。

  9月18日国家统计局将出台8月70个大中城市房价数据,9月19日至21日,南京将展开为时3天的网上土地拍卖,这将成为观察南京是否出台进一步收紧政策的时间关键点。如若房价涨幅未进一步放缓、排名依旧靠前且土拍疯狂依然,则很有可能再收紧调控的“缰绳”。

  而专家认为,政府要控制住这波二线热点城市的地价房价,达到调控预期,最终还是取决于市场供求关系以及宏观货币政策的调整。本报记者汪晓霞

编辑:周莉娜  
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