保自住抑投机,供需两端齐发力

新华报业网-新华日报   2016-08-12 09:11:35
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  南京苏州楼市调控“靴子”昨同时落地

  新华报业网讯 靴子终于落地了!经历多时的调控传闻后,昨日下午4时,省内房地产市场表现最为抢眼、房价涨幅曾数月在国内主要城市中领先的南京和苏州,同时在当地政府官网上发布最新房地产调控政策。宁苏两地不仅同时“发声”,而且同时从信贷和土地两方面着手平抑高房价、高地价,苏州更在二线城市中第一个重启限购,保自住、抑投机意图明显。

  供给侧与需求侧均做文章,展现出地方政府切实承担起房地产市场调控主体责任的决心。两地新政于今日起实施。

  限购重现苏州,二套房首付门槛双双抬高

  苏州市政府研究制定了《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》,涵盖15个方面的系统性稳控措施,信贷调控趋严成为一大亮点,南京信贷政策调整也是一出重头戏,两地不约而同抬高了二套房贷款门槛——

  苏州规定,已有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商贷购房的,最低首付款比例由40%调整为50%(不含吴江区);南京规定,已有1套房贷款未结清的,最低首付从此前的45%调整为不低于50%(高淳、溧水30%)。

  南京同时对已有1套住房贷款已结清、再次购房时的首付比例做出调整,从此前的最少30%调整为不低于35%(高淳、溧水30%);苏州则同时明确,居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的,继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

  南京二套房首付5个百分点的调整,影响多大?在不少人看来,当地河西一套房子动辄500万元左右,首付比调整前多了20多万元,这对二套房购买者而言似乎可以忽略不计,因为房价的涨幅足以冲抵这一因素。

  不过,银行人士却告诉记者,政策表述的是二套房首付比例上调5%或10%,但实际操作时,上调比例也许更多。

  “新政出来之前,实际上执行的首付比例就比政策规定的要高。”某大行一位客户经理告诉记者,比如首次购房,南京政策规定首付比例是25%,实际能享受到的人很少,大部分都是30%,“银行会根据实际情况应对放贷风险”。

  二套房贷亦然,首付比例会在政策线上灵活浮动。如此,实际影响可能更大。

  苏州大学商学院教授沈健表示,二套房首付比例提高能有效抑制一部分炒房客。而首套房置业不受影响,贷款政策仍相对宽松。因此,房价暴涨或暴跌的可能性并不大。

  链家地产高级分析师尹筱沁则认为,限贷政策短期会导致部分购房客户将持观望态度,但长期来说,房价不会有太大波动。

  “苏州毕竟是个移民城市,不能不看到,有一部分新苏州人没有完全取得户籍,因此新政在公共租赁房方面也提出一些办法。”苏州科技大学教授盛承懋说,苏州新政同时提到要培育发展住房租赁市场,鼓励企业和机构规模化经营住房租赁,这是市场乐见的。

  为抑制投资投机,苏州还重启限购,非本市户籍购买第二套住房,必须提供自购房之日起前2年内,在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

  南京财经大学公共管理学院副院长李永乐分析,限购对苏州产业发展有利,或引导更多资金流向实体经济,为外来务工人员提供更多岗位,有利于城市的产业化发展和城镇化发展。“当然,限购是非常手段,最终肯定还是会让市场机制发挥作用。”

  温柔一刀,南京祭出“现房销售”撒手锏

  去年下半年以来,宁苏两地高价地频出,“面粉”贵过“面包”极大扭曲市场。昨日两地调控政策中,均祭出土地调控“撒手锏”——

  南京宣告土地拍卖改为网上竞拍,停止地价“熔断机制”,最核心的一条新规是:“当网上竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。”业内认为,这对房企颇具“杀伤力”。

  独立楼市评论人阳光因此将南京调控政策形容为“温柔一刀”,“温柔”是信贷政策中的“5%”,“一刀”则是现房销售的规定,“现房销售的政策影响会相当深远,这等于拉长了销售周期。对于习惯高杠杆、高周转速率的房地产企业而言,是一种极大挑战,甚至会造成南京地产业的洗牌。”

  “这可能会导致小开发商不能在南京立足,政府又一次表示了稳定土地价格、促进房地产市场平稳发展的信心。”李永乐说,关键是,政府在加大土地供应量同时,应确保供应出去的土地在规定时间内形成有效的住房供应量。

  苏州制定出2016到2018年三年住宅用地供应计划,平均每年400公顷左右,较2013-2015年期间年均实际供应住宅用地增长约18%左右。

  当地还调整土地供应条件,住宅用地竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上,土地出让金首付款由现行的50%提高到60%或以上,同时全额土地出让金支付期限调整为3个月内,促使开发商拿地时更为理性。对区位优势明显、市场竞争力强的部分住宅地块,在土地出让时设定并公布市场指导价,出让成交价格超过市场指导价时,在出让文件中明确全额出让金缴付期限缩短为2个月。

  “这一政策在增加开发商资金成本的同时,增加了时间周期的成本。”苏州红星国际生活广场营销总监娄长宇表示。盛承懋则认为,此举将对地价形成限制,防止新的地王出现,长远来说,对房价的过快上涨有明显抑制作用。

  呵护+管控,房地产调控还需多方合力

  来自人行南京营管部的数据显示,今年上半年,房地产贷款增势迅猛,截至6月末,南京地区人民币房地产贷款余额6626亿元,占南京地区贷款总额的31.02%,同比增长52.92%,增速同比提高30个百分点。上半年南京地区六成左右的新增贷款流向了楼市,新增房地产贷款中,个人住房贷款占大头,6月份新增1206亿元,同比多增942亿元。

  这一轮宁苏房地产市场火热,很大程度上缘于投资和投机大量重现,不少人是利用银行高杠杆买房、炒房。然而从上述报告看,上半年南京新增住房贷款主要为刚需和改善型住房贷款,二套及以上购房贷款比例不足10%。这是一个令人意外的数据,似乎意味着即便抬高二套房贷款门槛对市场的波及面也并不会太大,而银行人士再次揭秘说:“你是三套房,贷款时就想办法往二套房做;如果是二套房,就往首套房做。”一位不愿透露姓名的银行客户经理说,银行发放的大多数购房贷款,基本上都享受了首套房贷款政策。

  如此来看,信贷政策调整落到实处,也需要有切实的举措应对市场上的各种规避之策。“提高投资门槛,对投资者自有资金要求更高,但需要银行配合减少消费贷首付。”李永乐提醒说。

  限购政策也是这样。在上一轮限购政策执行期,不少城市都出现了“应对暗流”,政策落地执行效果还有待观察。

  而苏州抬高拿地资金门槛,也不排除房企用一些场外配资的“技巧”去应对政府限制。这些都需要政府进一步施展调控智慧。

  南京林业大学城市房地产研究中心主任孟祥远说,调控政策只是对市场的调节,短期效果不能预期过高,真正让房地产市场回归理性、实现软着陆,需要物价、房管、国土、银行等共同发力,才能达到预期目标。

  “地方政府调控正步步深入,累积出一定效果,总体上在降低市场的沸腾状态。当前经济走势非常不明确,地方政府对房地产行业还需呵护+管控,不人为猛踩刹车,调的是房价上涨的预期,但绝不是对市场的打压,否则后果不堪设想。”阳光说。

  本报记者 孟旭 赵伟莉 汪晓霞

编辑:廉昕朦  
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