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限购取消一年 楼市景象各异

新华报业网-新华日报   2015-09-22 07:41:48
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  火了二线城市三线城市风险犹存

 
  新华报业网讯 21日,南京住房限购政策取消整整一周年。至26日,苏州限购政策取消也即将满一周年。在8月时,无锡和徐州两地“解限”已满周年。统计表明,“解限”1年来,宁苏楼市量价齐涨,尤其是南京住宅成交破9万套、房价连涨6个月且在8月时涨幅冲至全国第四、17幅万元以上高价地产生。锡徐楼市的表现则相对平和。

  昨日,南京楼市官网“网上房地产”数据显示,2014年9月22日至2015年9月21日下午7时,南京新房成交量共92562套,若以近年来南京每年成交的新房数量比较,这一数据是自2010年以来的最高值。

  “限购”取消对于楼市购买力的喷发功不可没,尤其像南京这样的热点二线城市,限购曾压抑大量改善需求。不过,当地住建部门也分析称,仅是限购取消,还难以完全带动住房消费的全面回升,宏观层面的多项利好政策随之出台,更是放大了“解限”效应,比如旨在进一步促使改善入市的“330新政”,以及多次降息与降准等,都让市场预期发生了根本性改变。

  事实上,宏观政策导向宽松之时,地方政策的松绑也是步步推进,比如公积金二套首付降至两成、“9050”小户型政策取消、公积金转商贷贴息政策等,再加之江北国家级新区批复、地铁3号线通车等地方利好效应,楼市库存加速去化。

  “本轮市场中改善性需求购买力短期大幅提高,使得地段稀缺、品质较好的楼盘受到追捧,高端楼盘的热销,又推动价格结构性上涨。”南京市住建部门相关负责人表示,江苏省房地产重点联系企业问卷调查结果显示,随着市场回暖,去化较好楼盘涨价预期强烈,看涨未来房价的企业占多数。

  成交向暖,房企拿地积极性大增。“解限”1年来,南京共卖出71幅地块,拍卖金高达约708亿元,其中17幅地块楼面地价超过1万元/平方米,“地王”四面开花。

  另据国家统计局数据,今年3月起南京房价上涨,涨幅逐月扩大,8月房价涨幅更是超越一线城市广州,位居全国第四位。目前,南京多个区域房价大有捅破“天花板”之势,如河西房价“破4万”、城东房价“破3万”、江北和江宁房价“破2万”……不过,住建部门相关负责人也分析说,不少媒体报道具有放大效应,给市场已全面回暖的感受。实际上,市场内部仍冷热不均,六合、溧水、高淳等区域销售情况不容乐观,仍有楼盘打折销售,库存去化较难。同时,这些区域新增供应规模较大,高库存或成为常态。

  “解限”近1年,苏州楼市表现同样抢眼。截至9月20日,苏州“解限”1年来共成交约78000套住宅。这一成交数据也远远超过2010年以来每年的成交水平。同期,苏州土地市场火热,一年来吸金234亿,今年6月和8月的两次土拍,分别出现48.62%和54.57%的整体溢价率。从机构数据看,这一年来苏州房价涨跌互现,总体呈现温和上涨的态势,中指院“百城房价指数”显示8月苏州房价环比涨幅0.56%。

  徐州和无锡两市“限购”政策分别在去年8月1日和30日取消。“解限”以及一系列稳定住房消费的政策亦在两地产生正向效应。据中国指数研究院数据,“解限”一年来,无锡商品住宅成交5.5万套左右;另当地住建部门数据,上半年时当地楼市供销比已现5年来首次降低,库存去化周期有所缩短。徐州“解限”一年来成交商品住宅4.2万套左右,销售面积稳中略增。

  不过,徐锡两地楼市受制于需求导入不足、库存量过高等因素明显,成交攀升动力明显不如宁苏来得更足,房价企稳上升的脚步也要缓慢得多。

  无锡市住建部门相关人士坦言,众多大型房企前期市场判断失误,疯狂拿地,抢推新盘,导致存量过高;另一方面,无锡所辖的江阴和宜兴当地居民在无锡市区置业的人数很少,导致市区需求不足,商品住宅去化缓慢。

  “当前无锡楼市成交继续保持稳中有升,全年市场成交量将高于上年水平。但在商品房库存量过大、新增需求不足等客观因素影响下,后期市场去库存压力仍然较大。”无锡市房地产协会副会长沈洵分析。

  徐州房地产主管部门则道出各县区之间市场发展不平衡的情况。徐州今年制定了辖内各县区商品房年销售量100万平方米的工作任务,目前来看,邳州市市场销量增幅较大,上半年时就已超额完成全年20万平方米的销售任务,其他各县市均未完成半年任务。

  另据徐州主管部门楼盘实地调研情况,徐州144平方米以上大户型商品住宅在“解限”后还是卖不动,占据市场存量的近四分之一,这也表明,在住房自有率及人均住房面积均较高的三线城市,改善需求已经有限,主要针对改善的这一轮楼市利好,促进作用相对微弱。而徐锡两地均出现房企资金链紧绷乃至断裂的情况,烂尾等风险不容忽视。

  “全国曾有46个城市执行限购,目前除北上广深和三亚仍限购外,其余城市均已冲破封锁、相继解套,这提升了市场消费信心和投资需求。”中国房地产研究会副会长胡志刚认为,市场经济应该遵循政府对市场干预最少、符合行业发展规律从而有利于长期稳定发展的原则,而不应用行政手段配置住房资源,遏制合理消费需求。而从不少城市楼市库存仍“压力山大”的现状看,更需要保持宽松的政策和舆论环境,让市场自我消化库存,平衡供需,以扭转市场再度下行的趋势。

  本报记者 汪晓霞

编辑:廉昕朦  
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