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华润国际社区

腾讯房产   2015-06-05 18:20:29
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  江北新区起航在即

  房价点评网南京站(高级分析师周颖)在国家发展战略中,长江经济带是我国今后15年经济增长潜力最大的地区,可能会成为世界上可开发规模最大、影响范围最广的内河经济带。而作为长江经济带龙头——长三角城市群中的发达城市,南京积极正在对接上海自贸区,主动融入长江经济带的建设。基于这样的背景,2015年3月,南京市委副书记、市长缪瑞林在两会上提出把江北新区打造成长江经济带全新增长极的规划思路,并以此加强江北新区国家级新区的申报力度,虽然国家级新区的申请暂时没有通过,但江北新区作为长江经济带全新增长极的地位和作用并没有变化。在新的区域规划中2015-2025年内投资900亿,打造一座可容纳35万人口的核心片区。同时整个江北将发展成为比肩上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区的国家核心战略定位新高地,是目前南京范围内规划高度最高的新区域,其区域的发展潜力可见一斑。

  华润国际社区——江北新区起航的核心引擎之一

  2002年,浦口区与江浦县合并,成立新的浦口区,13年间,江北由郊县而成为具有申请国家级新区资格的南京核心发展区域,期间的巨变可想而知。作为南京市政府重点打造的江北新区核心板块,浦口新城会拥有14所高校、国家级南京高新技术产业开发区、国家级海峡两岸科技园、国家级大学科技园、国家火炬计划生物医药基地、省级浦口经济开发区,整体来看,浦口新城将形成密集的产业园集群效应,而这也会为区域带来更多的人气。正是在这种背景之下,华润国际社区作为核心区的引擎项目被赋予重任。

  根据新一轮规划,今后十年,南京将全力聚焦江北新区核心区建设。伴随江北新区核心区多项利好频现,目前区域内品牌房企云集,除了江北开发初期已入主的苏宁、明发、绿城、弘阳、大华等品牌开发房企外,近年来万科、中海、保利、金地、正荣、东方、雅居乐等国内一线或重量级企业也纷纷参与到江北新区核心区的开发。一时之间大牌云集,势头明显超越江宁,直追河西。不难看出,规划能级的高度决定了区域的政府政策扶植和投入力度,同时也给出了其高价值空间的发展前景的保证。然而由于江北幅员辽阔,区域的快速发展所带来的基础配套不足问题尤其突出,因而虽然与主城仅一江之隔,但房价却仅有主城的30%-50%,与同期起步的江宁板块也有较大差距,单纯的住宅开发很可能导致由于配套不足而难以入住,形成“空城”的危险,对于区域的楼市健康发展是极其不利的。

  但是在交通便捷度低、人口密度低的区域打造综合体项目,力图带动区域人口入住和经济发展是需要开发企业承非常大的风险的,因此目前进入江北区域的知名开发企业基本上都是在运作住宅项目,在江北新区最需要的发展引擎——大体量、高能级、城市配套型城市综合体项目面前踯躅不前。作为世界500强企业、具有73年品牌历练的华润集团承担了这一重任。华润于2014年6月拿下纬三路轴线的大体量地块。将会引进旗下高端综合体产品线,打造一个集休闲、娱乐、购物、餐饮、办公、酒店式公寓、住宅于一体的现代化国际综合体。

  虽然三座桥、两条地铁线、一条隧道已过江,相较于十年前只有大桥一条通道,江北的交通环境得到了快速改善,但其仍然是制约江北发展的瓶颈之一。而此番年底将开通的纬三路过江隧道无疑将成为江北楼市的一大利好。作为第二条过江隧道,又称其为扬子江隧道,该隧道通过双管八车道连接多个区域,为隔岸相望的江北注入更多的新鲜活力,也成为江北最快速抵达鼓楼、新街口这两个南京核心区域的通道。

  华润国际社区——江北新区增值潜力标杆

  支撑一:交通

  纬三路隧道(扬子江隧道),这条浦口、龙江一线牵的隧道预计今年底通车,出口距离项目600米左右。将来业主通过隧道过江后可分别快速通达定淮门大街与扬子江大道,过去从浦口到新街口走大桥需要40分钟车程,从华润国际社区经扬子江隧道开车至鼓楼只需10多分钟,至新街口也只需要20分钟左右。路程腰斩、时间减半。距新街口10公里半径的项目都在卖多少钱?同为隧道盘的雅居乐滨江1.7万/平米、河西南距离新街口10公里以上的正荣润峯、升龙天汇、五矿崇文金城等项目均价在2.2-2.4万/平米,江南其它同半径的楼盘基本都接近或者超过2万/平米了,而华润国际社区入市价格仅1.5万/平米,因此具有一定的升值空间;

  另外轨交方面,规划有横跨东西与南北的双地铁, 4号线二期与11号线交汇点与项目的商业部分零距离接触,4号线号称南京地铁换乘王,乘4号线换乘1次地铁即可到达主城的各个区域,相比同等价位的仙林湖片区、江宁玖珑湖片区,乘地铁至新街口需要12-15站,耗时40分钟,项目乘4号线仅7站,20分钟即可到达。虽然2020年内轨交的利好可能难以兑现,但是长远来看,交通利好带给项目的中长线升值潜力仍然较大。

  支撑二:品牌

  作为世界500强,华润集团始终秉持“一切以人为本、人口驱动增长、尊重人文精神、改善人们生活”的经营理念。作为中国内地最有实力的综合性房地产开发商,至2017年,华润在全国将有40多个商业项目运营,届时投入使用的零售物业面积达到600万平米,预计年人流量4.5亿人次。深圳华润中心开业前后写字楼租金上涨5倍,住宅售价上涨4倍。

  而在76年的品牌历练中,华润置地更是以极致考究的品质细节态度,用站在行业发展最前沿的姿态、视角和专业能力,大胆赋予城市区域土地新的价值,积极推动城市区域的蜕变,引领人居品质的不断革新,创造区域居住价值的新高度。仅“华润国际社区”这一个综合体系列,目前在全国就有近40个项目在运作,销售势头均十分良好。

  支撑三:产品

  项目自身规划40万平米高端商业、办公配套,其中集中式商业和街区式商业总面积超过10万平米,加上高标准甲级办公和酒店式公寓,就单个项目而言,体量不逊于新街口的新百、中央、德基中的任何一个。商业办公配套对区域形象、定位的提升不言而喻,那么其对自身项目的居住价值的提升也就可想而知了,一般而言,在商业和商务功能得到充分发展后,综合体项目的住宅房价较同类地段的非综合体普通住宅项目高10%-30%左右,极个别案例甚至可高出40%以上。

  支撑四:配套

  除了自身总计40万平米的类似于万象城能级商业配套和高标准甲级办公配套外,项目周边还有办公类的新城总部大厦,金融类的新城金融中心、休闲类的乔波冰雪世界以及综合类的东方万汇城综合体、红星美凯龙卖场、三甲医院、滨江酒店群、青奥体育公园等,另外大润发也将入驻到新城金融中心。从居住环境来看,项目西临绿轴(长4.7公里、宽约360米,占地2300亩,相当于15个中央公园的规模,将来成为继老山之后江北的第二个绿肺。)、北望老山,南接滨江风光带,景观环境和空气质量都非常宜居。

  总之,以发展的眼光来看,无论商业、生活配套还是交通系统,项目所在的江北新区核心区都将全面提档升级,未来将与主城中心区、河西中心区正形成三足鼎立之势,辐射发展,并且江北新区还可辐射到安徽和苏北的部分区域,辐射面更广,未来这一区域将有可能晋升为城市副中心,升值潜力也将更大。

编辑:王高峰、王瑶  
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