新华报业网讯   共有69套房的一幢楼，退换房次数却达到了40次；短短3个月，一家楼盘就有133套次房子在退换……楼盘高退换率的背后究竟是什么？昨日，记者透过南京网上房地产近90天的“退换房换手套次”排名榜，探究某些楼盘“热销”背后的玄机。

　　网上房地产设立“退换房换手套次”排行榜，初衷是为了便于主管部门监管开发商期房炒作行为。记者昨日从这个排行榜上看到，上榜的10家楼盘近90天的退换房套次，最高的达到133套次，低的也有39套次。

　　雨花东路一处楼盘，90天内的退换房套次为64套次。据了解，今年以来该楼盘共成交了200套房源，也就是说，退换房率达到了30%左右。

　　这家楼盘的销售人员表示，之所以有这么多退换房套次，原因是不少人要求加、减产权人姓名。“变更一次合同，就会显示1次换手次数。”

　　真是如此吗？记者希望从主管部门了解到该楼盘具体成交信息，但遗憾的是没有查询到。不过，在相关工作人员帮忙下，却从内部交易数据网上调阅到了江北一家大盘的具体成交情况。

　　江北这家楼盘1月以来共成交619套房源，退换房133套次，换手率达到21%左右。内部数据表上清晰地显示出，今年1月1日至4月15日这家楼盘每套房源的成交情况。记者发现，其中50套左右的退换房房源，的确有增减购房人姓名的情况出现；但另外70余套房源的原购房人姓名与现购房人明显不同。

　　据了解，购房人与开发商签订认购合同后，至签定正式合同之前，通常有10天左右的时间。在这10天内，只要想变更认购合同，在开发商那里就能轻松搞定。这就给开发商假认购提供了空间。

　　江宁一家楼盘，在90天内的退换房次数也达到了118套次。不过，当记者向楼盘工作人员询问时，对方表示，“早在去年已全部销售完毕，早已没有房子可售了”，同时否认有人退换房。

　　那么，高达上百套次的换手率又是从哪里“冒”出来的呢？通过知情人士，记者打探到了个中原因，原来都是“关系户”惹的祸。据了解，该楼盘去年中秋节开盘销售时，交易数据显示其销售畅旺，但事实上，热销的房源大都卖给了“关系户”，而“关系户”购房多以投资为目的，由于这家楼盘的涨幅一直不大，“关系户”们觉得获利空间小，所以最近纷纷退掉了房源。

　　某地产研究人士，曾是楼盘销售人员，认为以上楼盘出现这样高的退换房概率应是不正常的。市房管部门表示，将责令以上楼盘做出情况说明，如果发现确有人为操控行为，将做出相应惩罚。

　　本报记者汪晓霞