新华报业网讯    南京河西新城，北起梦都大街，南至江山大街，东起外秦淮河，西至扬子江大道，面积达94平方公里，这里曾计划打造成南京的“浦东”。

　　然而政府经营城市导致新区房价高开，普通老百姓难以承受；没了人气，日常消费带动不起来，商业、交通、餐饮等大型的配套设施不愿落户。

　　十运会后，快三年了，一直号称要比翼上海浦东新区的河西奥体新城几成“空城”。是规划超前还是建设滞后？是开发过度还是投入不足？　现状：住户公司欲“撤离”

　　居民生活不便——　驱车两公里买包烟

　　“假如我没有私家车帮忙，早上吃早点油条便成了奢望。”这句看似调侃的玩笑话，从南京河西新城居民王拥江嘴里说出来，不由不令人沉思。

　　家住河西奥体金马郦城小区的王拥江先生一直反问自己，“我真的是住在CBD(中央商务区)边上吗？”他家周围，高楼耸立成林，十运会时的主要体育场馆紧挨在家门口，还有百步之遥的地铁一号线终点站，“你可能不信，有时晚上为了买一包烟，我得开车到两公里外的集庆门去买，因为这儿没有一家便利店或超市，更别说大型商场了。”不独于此，王先生一家正在学着过美国式的生活，周六全家出动，开车去隔着5条街以外、最近的月安花园菜场，买满整个后备箱，因为这是一个星期的“口粮”。“还好，我还有一辆车，早上还能开出去买油条。”他苦笑。

　　王拥江还告诉记者，地铁一过安德门，就没什么人坐了，下面很多站都是为奥体新城而设的，正常一班地铁能坐到底的人寥寥无几。目前仅有两条公交线路环绕奥体，在160路公交站台上，只有少数几个人在等车。近半个小时的等待后，记者才坐上了一辆160路公交车。

　　王拥江指着离他们家不远的写字楼告诉记者说，“宋都大厦、新城大厦、紫金大厦、东渡大厦、紫鑫中华广场、欧洲城、四季仁恒、嘉业国际、中泰国际广场、金奥大厦、联强大厦、朗玛国际、新地中心等16幢建筑成为河西奥体新城的标志，其中近半大楼尚未完全建设、装修好。即使建好了，也是只有楼，没有配套设施。”

　　地标建筑空置——　诸多企业空守冷巢

　　在这些河西CBD的新地标中，紫金大厦、宋都大厦、东渡国际大厦这3栋早已封顶的大厦，定位均为集中引进设计、研发、动漫、咨询策划、广告传媒等创意企业入驻，打造河西CBD创意产业园品牌。然而现实却是残酷的，20多层高的东渡国际大厦目前只有31家企业入驻，而其中南京千度装饰设计有限公司已经决定下个月搬离东渡国际。该公司一位工作人员告诉记者说，“在这里办公实在是太远，交通很不方便。而且在河西购房的人好多都是投资而不住，根本没有装修市场，生意不好，当然要搬。”

　　紫金大厦、宋都大厦的人气稍好些。走进紫金大厦西城中心，记者惊奇地发现，与门前“凄凉”相反的是，这栋高楼目前已有南京本土企业，以及来自上海、镇江、北京、香港、台湾、美国等地的近80家企业入驻。楼内的南京捷鹰数码测绘有限公司的雍晓新告诉记者说，他们公司已经入驻紫金大厦1年多时间了。员工们大都是自己带饭，因为周边找不到吃饭的地方。

　　除了吃饭的问题，王拥江们还面临着其他生活设施迟迟不到位的窘迫。记者围着这“中心商圈”转了一圈发现，除了紫金大厦西城中心最底层的门面房开设了南京银行、交通银行、建邺区会计核算中心等几家单位外，其他高楼底层的门面房多数仍处于待租的尴尬状态。厚厚的灰尘落在原本透明的门窗上，显得格外冷清。

　　紫鑫国际购物街，这个拥有42万平方米的小城，当年曾打着打造河西美食娱乐生活一条街的广告来吸引企业的入驻，带动了周边一些楼盘的销量。可记者在现场观察到，曾抢先入驻的朝晖美容、紫江渔港早已门庭紧闭，还有些商家挂着高高的门面牌却不见营业的迹象。

　　宋都大厦的情况基本与紫金相同，外表看上去冷冷清清，楼里入驻了一些企业，到处都是招租的信息。

　　从宋都大厦走出来的一位张小姐在接受记者采访时说，她就等着位于河西新城CBD和河西大街交汇处的中央公园5月份开放了。“听说这个公园的负一层规划是建超市、商业街等，家乐福等大卖场有意进场，不但能购物，还能娱乐、休闲一下。希望一些报纸上宣传的不要再成为‘泡影’了。”

　　地质先天不足——　房价过高难聚人气

　　王拥江也在犹豫，是不是卖掉这儿的房子，搬回主城住。“后来我才知道这里楼房盖高了，还存在着隐忧。政府规划河西新城的起点确实比较高，但定位可能有些错误：首先河西不应该做CBD，因为据我了解河西地质构造不好，地太松软，不太适宜建高楼。目前勉强建成高楼，直接导致楼房成本太高，销售成本从而提高。高房价使得这里的人气几年内根本难以聚集，CBD效应难以发挥。河西的地质最好只建矮楼，也就是公共楼，如大卖场、学校、医院、工厂等等，高了不利于火灾疏散。”

　　此外，他还认为，现在的河西没什么车，但路口却太多、交通过于平面化，将来如果不建立交桥，开车可能会像江宁区的双龙大道一样拥挤。然而建立交势必又要破坏河西的环境。“与我有类似感觉的‘新河西人’不在少数。”王拥江说。

　　“当然，也不能绝对，河西绿化、环境还是非常不错的，特别是滨江一带。如果你有钱，我建议你趁早买一套，也许再过几年这里就成了居住天堂，只是你得耐得住性子。”王拥江开玩笑地对记者说，未来的河西可能是南京最大的富人区。

　　梦想：曾经像浦东般美妙　河西腾飞之梦——　比翼上海浦东新区

　　南京市房产局相关人士告诉记者，河西新城当初的宣传口号是：“河西之于南京，正如浦东之于上海，新城区对老城发挥的带动作用与未来的相对领先地位，是完全可以比较的；南京河西新城几乎是等同于已经建成的上海浦东新区、深圳的福田新区以及杭州的钱江新城这样的地位，未来的河西前景非常美妙。”

　　南京市规划局的一位负责人向记者回忆说，7年前，作为省会城市、长江中下游区域中心城市的南京，严重被明城墙束缚。“新区做加法，老城做减法”，向河西新城、江宁区等“一城三区”疏散密集的人口，成为南京当时城市总体规划发展的新思路。

　　建新城大跃进——　商务中心高调落户

　　正是在这一总体思想的指导下，河西新城从2000年后拉开了建设的大幕，但是最初的河西奥体规划表现出的是强烈的政府意志。首先是十运会主会场确定落户在南京市河西，这在当时仿佛一针“强心剂”，促进了河西新城“大跃进”式发展。此后，河西新城的建设就豪言壮语不断：要比翼上海浦东新区，在奥体中心旁打造一个超大型的CBD。

　　从2002年起，河西新城的建设就以十运会为时间节点，用3年的时间拉开了中部21平方公里的新城框架。至2005年十运会举办之时，整个河西新城的建设已经初具规模。根据规划，南北长约4公里，面积2平方公里，北至松花江东街，南至江山广场，西至江东中路，东至庐山路的河西CBD将建设成为河西新城的“大脑”。以金融产业、创意产业和总部经济为三大支点，总投资达118亿元、建筑面积达241万平方米的河西中央商务区计划打造成一个融办公、会展、酒店、居住、文化娱乐为一体的区域性商务中心，“发展成为南京主城区的副中心，从而优化整个河西地区的生产力布局并带动相关业态调整”。

　　同时，河西大街被规划为和新街口商圈并称的两个市级商业中心之一。

　　与商业布局规划相配套，相传省市党政机关相当一部分单位将相继移址河西新城，这其中，南京市政府的搬迁传闻最令人瞩目。本报数年前也曾刊过长篇报道探讨南京市政府迁址河西的得失。

　　新城迅速催热——　房价过万比肩主城

　　16幢河西CBD的标志性高层建筑，当时以三天一层楼的速度往上攀升……曾经荒芜的河漫滩地，以令世人赞叹、神奇的“河西速度”创造了南京城市建设中的奇迹。2005年十运会召开前后的两年，河西新城的确是被迅速“催热”了——不少知名大企业都纷纷来河西CBD“探营”，谋求在这里占得“先机”。南京奥体中心周边迅速聚集了万科、中海地产等我国最著名、最具实力的房地产开发群体，热火朝天地开发这片荒芜的河漫滩地。许多和王拥江一样的买房者，看着报纸上宣传的种种“美好蓝图”，来这里排着长队，购买价格猛飙至“主城价位”的8000多元1平方米的期房。但3年过去，曾经的规划项目，很多都未能实现，应“运”而生的河西新城开始“冷”了下来。

　　症结：规划与需求存矛盾　拉动新城发展——　首先应该吸引居住

　　政府在建一座新城的时候，首先考虑的应该是房价相对便宜、各种设施配套完全，来吸引老百姓购房居住，从而拉动整个新城的发展，而不能仅从经营城市、确保大利益群体获利的层面考虑。相关专家称，河西很多先天条件根本无法与浦东抗衡，甚至不能与同城而在的新街口CBD相提并论。

　　对河西奥体新城CBD这种尴尬现状，中国房地产协会副会长顾云昌在接受记者采访时表示，CBD高楼再多再大，如果没有足够的人气而只有形单影只的少数白领、金领，照样算不得CBD。CBD真正的灵魂应该是人气。不能做没有人气的CBD，更不能做日间忙碌、晚上冷清的“白天的CBD”。“河西奥体新城前期的实际操作中，出现规划定位与投资需求之间的矛盾。”

　　顾云昌介绍，有无成熟的CBD是判断一个城市的经济发展、人气指数的重要依据。以上海浦东CBD为例，成熟的CBD一般具有如下特征：具有城市地区中最高的中心性，即CBD所提供的功能和服务具有最高水准；具有城市地区中最多的人流量，是城市地区中人口最多的区域，24小时人口的变化值也最高；具有城市地区最发达的内部交通和外部交通联系，拥挤程度(人流、车流)在城市地区也最高；具有最高的服务集中性，能提供包括经济、管理、娱乐、文化乃至行政等多方面的服务，具有城市地区最集中、档次最高的零售业等。

　　炒作概念难兑现——　服务不到位火难旺

　　南京市房产局相关人士这样评价河西新城：“河西的开发就如同上海浦东的发展，从开始就不停地‘炒作’概念。‘炒作’像烧火一样，要保证不停地‘喷油’。可是长时间下来，消费者发现政府承诺的诸多公共服务配套并没有实现或服务得还不到位。‘火’自然就烧不旺了。”

　　“其实河西与广州的天河新区较之浦东更加相像！”朗诗置业的总工程师林然这样评价。广州天河新区崛起于1987年第六届全运会，六运会之后，天河新区用了十多年时间发展成为广州的经济文化中心，天河区的商品房成交面积和成交金额居于该市十区前列。对朋友说自己在天河上班是非常值得骄傲的一件事情。

　　对这种说法，也有人表示反对：“河西也不像天河新区。广州天河刚开始建设的时候房价也就在3000至4000元左右，经过10余年的发展，价格才到今天1万多元1平米的水准，河西房价凭什么在短短的两三年内从4000元一平方米涨到一万？”

　　记者采访了解到，从2003年起，河西奥体新城一直是按照“经营城市”的理念来运作的，即政府挂拍土地，确保自己收益最大化，而很多在十运会后拿地的开发商也通过测算，得出8000元每平方米是去年河西房价的底线，如果跌落这个底线，后果无法想象。

　　河西难比浦东——　上海历史积淀深厚

　　“河西更不可比浦东！”专家质疑之声还有：上海浦东新区的很大部分并非用于住宅建设。金融贸易区、高科技园区、公园和球场、商贸流通区等在占据了浦东很大面积的同时，进一步刺激了对浦东住宅用地的需求。而对比南京，开发进程中的河西地区，本身几乎并不涉及到拆迁问题，成片的农田出让给房产商之后，几乎都作为住宅用地来进行成片开发，而相应的公共配套设施开发则滞后许多。

　　上海浦东新区作为中国改革开放的前沿阵地，享受国家经济特区的部分政策和经济开发区的全部政策。开发开放以来，浦东新区以上海1/8的人口、1/10的土地面积，创造了上海1/4的GDP和工业总产值、1/2的外贸进出口总额和1/3的利用外资总额，等于在短短15年里再造了一个大上海，在长三角乃至全国位居经济龙头地位。其经济发展迅疾被誉为“浦东速度”。

　　“河西CBD明显也没有浦东那种历史文化的积累和沉淀。”江苏省社科院地产专家徐惠蓉表示，上海的城市知名度享誉全球，南京在世界上的城市地位还不能跟上海相比。浦东建设依附于上海，全球知名企业落户中国当然是首选上海。河西在各项经济、文化指标上根本与浦东无法相提并论。浦东CBD云集的中外企业已达2万多家，吸纳了诸多最知名金融机构的中国总部。每天有三四十万白领，从浦西过江到浦东工作，每天有五六千名省外、国外人士飞抵浦东国际机场。

　　后“十运”：河西新城何去何从　机关即将入驻——　或成河西发展助力

　　有关江苏省及南京市相关部门将入驻河西的消息不绝于耳，但执行却是一拖再拖。几年前，有接近南京市交管局的人士称，地处闹市地段、办公面积狭小的交管局将搬至河西。新交管大厦的效果图也在小范围内亮相，据看过的人称，的确造型别致，形象美观，一改交管办公楼的落后面貌。但数年过去了，此事还属于“纸上谈兵”。据传，因为旧楼未卖、新地未买，交管指挥大楼迁址河西还有待时日。

　　最新的消息是，至本月26日之前，南京将有9个市级政府机关和群众团体搬至河西办公。据悉，这9个部门分别是：质监、环保、供销、团市委、民政、残联、市政公用、安监、宗教，搬迁地点为河西CBD中心的新城大厦。5月1日左右，建邺区政府及部分区机关也会迁入新城大厦。

　　“政府若可以如期迁入，也许将对带旺当地人气有促进作用。”新城大厦的工作人员对记者坦言。

　　此外，记者还从河西新城建设指挥部获悉，今年11月，第四届世界城市论坛将在南京举行，这是南京继“十运会”之后承办的最大型的活动。该论坛有望进一步提升河西奥体新城的知名度，更重要的是带来资本和人气。

　　谈起河西的冷冷清清，江苏省社科院房地产专家徐惠蓉认为，从目前看，政府部门搬迁过去，对河西新城人气并不会有太大的带动作用。河西新城的商品房市场上毕竟还是炒房投资者居多，这些部门的公务员不会天天住在河西奥体新城。没有人气，日常消费就带动不了，商场等大型的商业设施就不好落户。而世界城市论坛这种开几天的会议，外宾肯定还是住在市中心的金陵饭店、维京大酒店等地，对河西的人气、财气难有明显的带动作用。“关键是政府得有像办十运会那样的决心来推动新城的发展。”

　　“后十运”，河西的发展究竟何去何从？对本报记者的采访，建邺区委宣传部、河西新城指挥部均表示不予回应。　发展总部经济——　尚需梳理自身规划

　　2006年，南京市第十二次党代会明确提出，要把南京建设为江苏省的现代服务业中心并端出了打造现代服务业的一揽子宏伟规划：南京将在河西、城南、城北、江北分别打造现代服务业集聚区，近400亿元的总投资将托起十大重点项目，其中河西格外引人注目，“河西新城现代服务业集聚区投资额将达到210亿元，超过总投资额的50%”。

　　该计划出台后，建邺区不久就亮出了“总部经济”牌，规划在河西新城尤其是河西CBD范围内发展现代服务业，吸引世界知名大企业，尤其是世界500强入驻。如将以“中央公园”为核心，重点依托朗诗、金奥、中泰、嘉业等四个楼盘和省保监局大楼等载体，建设金融业总部大楼，着力构筑国内、国际金融业楼群组团，同时发展银行、保险、证券、担保、基金等金融业和准金融业，使其成为体系健全、机构集中、最富活力的金融机构集聚区。

　　这个规划能否最终实现？省社科院的一位专家昨天在接受记者采访时，用现在比较时髦的“很好很强大”来形容。对能否实现，这位专家却不置可否。

　　实际上，发展总部经济需要非常苛刻的条件。江苏省社科院经济所沈立人研究员认为，在国家经济聚集阶段，只有那些国家级中心城市和特大区域性中心城市才可能有效地发展总部经济。从国际经验看，三个条件是不可缺少的：良好的区位优势和交通运输网络设施；人才、教育、科技资源等方面的相对优势；有为总部经济服务的专业化服务支撑体系。对比这3个条件，河西新城发展“总部”存在着先天不足：交通并不是特别便利；总部经济发展必须的金融、保险、法律、咨询、培训等产业还未形成规模效应；在新城落户的高校资源较少，科研和人才条件落后于其他区县等。“即便河西筑了‘巢’也未必能引来‘凤’，目前河西CBD冷冷清清正是明证。”

　　南京市社科院经济所唐所长则认为，规划建设的苏沪浙高速公路、跨江大桥建成后，河西新城的区位优势才能彰显。除此之外，河西发展总部经济有着老城区所无法比拟的一项优势——大量珍贵的优势土地资源储备。大批未开发的土地提供了广阔的产业发展平台，将来可能带动河西形成较为完善的配套产业链。不过南京吸引总部，留住总部，最根本的不是便宜的土地，优惠的政策，而是要尽快提升服务总部经济的各种软硬件水平。

　　目前，河西CBD一期还没打造完善，CBD二期南延区又开始了打造总部聚集区的计划。江苏两大传媒集团新华报业集团、南京报业集团已相继在河西批地建设欲落户，总部集聚的框架“搭”得差不多了，商务、商业价值却没有得到深度挖掘。

　　“河西CBD需要时间去发展。”徐惠蓉最后指出，放在历史的长河中，一个城市的发展需要时间，具体到像河西新城这样的区域，短期内肯定是难以集聚人气和财气。“河西目前做的每一件事都要提升自身的形象、知名度和吸引力，每件事都要踏踏实实地做好，要重新梳理自身的规划。”

　　相关链接：　专家为河西发展支招：　没有红绿灯的CBD

　　在2007年10月举行的“贯彻十七大精神、加快新建邺发展高层论坛”上，来自南京、上海、深圳以及国家发改委的专家们纷纷为河西未来发展出谋划策，为南京滨江新城勾画美好的蓝图。

　　每个垃圾箱都应完美

　　江苏省委研究室副主任范朝礼认为，每一个城市都有自己的品牌，为此，河西新城应该着力于整体风格的塑造。他强调，“在建设实践中，大到对每一条景观路、每一个社区、每一个建筑，小到对每一个坐椅、垃圾箱、广告牌，都要精雕细琢，追求完美。”

　　要舍得给城市“留白”

　　当前城市竞争已进入“以生活品质论输赢”的时代，南京市社会科学院院长叶南客认为，提升生活品质将极大地提升城市竞争力，河西新区应该以最佳的人居环境为目标，全面提高新城市居民的便捷感、安全感、舒适感。

　　“在土地资源非常紧缺的情况下，要舍得在城市建设空间留一些空白，给居民闲暇休闲的场所。”专家建议，对今后河西新城的开发建设，应该注重新城整体风貌和谐美、生态美。

　　CBD不需要设红绿灯

　　深圳市社会科学院院长乐正认为，任何城市发展的最高目标就是“宜人宜居”。“公共配套建设、公共交通是重中之重，深圳就是把宜人的交通步行系统放在了重要的地方。”

　　他还补充到:“按国际要求，行人在CBD走是不需要穿过红绿灯的，香港的CBD也是十几公里长，但不经过一个红绿灯。”