“房子并不难买，难买的是合适的房子。”对很多人而言，2007年，房子越盖越多，但“买房”的心情却越来越复杂：宏观调控政策收紧、当地或周边城市房价走势待察。从江苏省统计局公布的2007年江苏房地产发展状况与2008年走势展望报告中，记者梳理出几根值得关注的曲线，或许正是这种“起伏”，可以代表江苏人当前面对楼市矛盾的心情。

　　2008年房价：

　　疯涨结束，但要降价也难

　　[专家点评]

　　第一根曲线

　　盖房

　　2007年全年

　　[背景]

　　楼市占GDP总量升至4.4%

　　继续高位 商品房投资总量全国第一

　　“牵一发而动全身”，以此形容房地产业与整个国民经济的关系毫不为过。房地产业产业链长、关联度高，总能直接或间接引导和影响经济的增长速度、质量和效益。

　　数据显示，2007年江苏房地产业完成增加值1117.4亿元，增长13.5%，占地区生产总值的比重由2006年的4.2%提高到4.4%，在服务业中的比重也达到11.6%，比2006年略有提高。房地产业在促进国民经济增长和发展服务业中的重要支柱作用不断显现。

　　有关分析认为，房地产业已成为江苏国民经济名副其实的重要支柱产业之一，当房地产产业成为拉动投资增长主要动力和各级政府财税收入重要来源和渠道时，必将受到各级政府的关注和成为其扶持的重要目标和对象。

　　“泡沫”与“拐点”之争中，楼市依旧坚挺。2007年江苏的房地产开发投资继续高位运行，投资总量仍然保持领先。

　　据国家反馈资料显示，2007年1-12月累计，全国房地产投资共完成25279.65亿元，同比增长30.2%，其中住宅投资完成18010.25亿元，同比增长32.1%。江苏商品房投资完成额位居全国第一，但比第二位的广东仅多5.81亿元，差距有所缩小。就增长速度而言，江苏并非全国最高。尽管比全国平均水平高1.7个百分点，但在东部11个省市中，江苏增速位居第五，排在河北、福建、海南和广东之后。

　　第二根曲线

　　卖房

　　前三季度

　　四季度

　　全国政协委员、江苏省社科院院长宋林(宋林博客,宋林新闻,宋林说吧)飞教授这样来形容2008年的房价：“疯涨已经结束。”他对记者表示，江苏商品房的销售量从2007年四季度到2008年第一季度，两个数据的增幅肯定都是回落的，但是到今年二季度、三季度还将再回升，也就是说，年中和下半年还会出现上行曲线。“但是不管怎样，像前两年那样的非典型性上涨已经结束，最起码2008年不会出现。”他认为，今年江苏的房地产市场和商品房价格将会进一步走稳，特别是房价的上涨幅度，会平稳回落。

　　和宋林飞一样，相关统计报告也将一个“稳”字作为2008年房价的注脚，认为今年江苏房地产市场将在调整、发展中更趋理性健康发展，投资规模将进一步扩大，增速将在2007年较高增长基础上有所放缓，房价仍将继续保持在较高水平，涨幅可能会出现回落或趋缓的新趋势。

　　因为多重政策因素的作用，2008年的房价在上涨过程中会适度“喘口气”。宋林飞认为，随着一些开发项目的建设周期到来，上市量预计还会增加，同时去年因为房价上涨而“捂盘惜售”的，存量依旧还在，手上资金比较紧的开发商无疑会急于早日出手，不可能一直藏着、掖着。同时，购买力、需求量也会源源不断地释放，在城市化的过程中，每年有众多的、具备一定购买力的新就业人员会产生新的买房需求。此外，近两年来江苏城镇居民的收入增长虽然比较快，但是绝对收入和上海、广东、北京等城市相比还是有一定差距，这样的前提导致房地产价格也难以连续两年保持大幅度增长。

　　相关报告则认为，2008年随着各地贯彻落实宏观调控政策措施力度的逐步加大和到位，经济适用房和廉租房的建设力度将不断加大，比重将进一步提高，商品房特别是住宅的供应结构将继续改善，供应结构不合理的矛盾将进一步得到缓解；从紧的货币政策和“第二套房贷”新政的施行将对部分投资、投机者的需求起到一定的遏制作用，有利于缓解部分供需矛盾和房价的稳定，但考虑到今年全国和江苏的CPI可能仍将保持上涨趋势,综合各种有利不利因素，2008年江苏房价在总体基本稳定的基础上仍将维持在一个较高水平。

　　但可以肯定的是，即便房价涨幅回落，也不会出现负增长。“在总体需求居高不下的情况下，房价出现负增长的可能性很小。”宋林飞说，南京前两年有些楼盘涨幅过快，例如河西板块，每平米涨幅以千元为单位计算，今年还是以同样的幅度上涨不太可能，“但也不排除个别地段、个别楼盘的价格出现负增长。”

　　宋林飞表示，房价过度上涨或是过度下降，都是负面的，不值得欢迎，唯有一个平稳的市场，才能保证投资者比较安全，消费者合理消费，对国民经济的干扰也会降低。所以，2008年的政策导向还是以抑制房价过快上涨为主。“从去年拍卖地块趋冷的现象看，开发商投资的谨慎度提高，这是件好事情。”

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　　江苏城镇

　　人均购房

　　支出1674.8元

　　增幅回落 住宅销售“前起后伏”

　　俗话说“一年之计在于春”，但2007年的江苏楼市是反过来的。去年江苏商品房销售一直保持较强增势，进入四季度后增幅出现略有回落趋势，整个曲线“前起后伏”。

　　2007年1-12月累计，全省商品房销售面积为7377.83万平方米，比上年增长24.4%，增幅同比提高7个百分点。但这个数据比前三季度增幅回落7.8个百分点，其中12月份当月实现销售1310.05万平方米，同比下降9.2%。细看原因，还是因为住宅这个“大头”销售回落所致。

　　那么，买现房还是买期房？答案大约“三七开”。期房销售面积增长加快,

　　比重提高，现房销售也保持一定增长，比重有所下降。2007年1-12月累计，全省期房销售面积为5460.08万平方米，同比增长31.0%,所占比重为74.0%，同比提高3.7个百分点；现房销售面积为1917.75万平方米，同比增长9.0%,所占比重为26.0%,同比下降3.7个百分点。

　　2007年江苏房地产业总体仍在快速增长，除了总体经济形势助阵外，还与“购买力”息息相关。去年城镇居民人均可支配收入达16378元,同比增长16.3%。宏观经济形势趋好，经济增长加快，企业效益提高，居民收入增加，消费水平提升,有力地促进了房地产市场的快速发展。

　　不过，受房屋价格持续上涨影响，城镇居民购房支出增幅明显趋缓。来自省统计局的数据显示，2007年城镇居民人均购买住房支出为1674.8元，比上年人均仅增加89元，增长5.6%，增幅比上年下降39.9个百分点。而与居住相关的费用增长情况各不相同，其中：住房装潢人均支出393元，下降6%；水电燃料人均支出493.7元，增长3.1%；物业管理费人均支出21.3元，增长26.3%。

　　第三根曲线

　　现房

　　前三季度

　　四季度

　　增幅回落 商品房空置面积“前伏后起”

　　与楼市销量曲线相反，去年商品房空置面积的增幅则是“前伏后起”。空置面积的增长幅度总体持续回落，但总量仍有所增加。这是因为去年商品房销售仍然火爆，使得商品房空置面积增幅持续回落，特别是商品住宅的空置面积开始出现总量减少、增幅趋缓的新趋势。但进入四季度后，由于受各种因素影响，居民持币待购、观望现象有所增多，商品房空置面积又出现略有回升之势。至2007年12月末，全省商品房空置面积为1018.03万平方米，比上年增长2.3%，比上年同期的38.0%回落了35.7个百分点。

　　值得一提的是，2007年江苏商品房空置面积虽然总体上增幅有所回落，但减少的部分集中在空置一至三年的商品房，而空置时间在一年以内的新空商品房仍然保持一定增长。到2007年12月末，空置年限在一年以内的商品房即本年竣工未销售的新空房面积达到489.29万平方米，比上年底增加了99.79万平方米，同比增长25.6%，其所占比重由去年末的39.1%增加到48.1%，同比提高了9个百分点,这一指标的变化表明了一个事实：开发商存在着捂盘惜售的行为。

　　第四根曲线

　　买房

　　2007年全年

　　想买：老百姓购房意愿继续走高

　　房价“拐点”的支持理由有上百种，但在热销的市场面前都由不得要打个问号。调查数据显示，2007年居民购房意愿二季度比一季度提高1个百分点，下半年仍然保持较高的购房意愿。南通市开展的一项住房需求调查结果显示，在被访600户家庭中，未来五年内有购房需求并同时具有支付能力的173户，占到28.8%。

　　再看金融机构提供的有关数据：至2007年12月末，全省个人消费贷款余额达2790.63亿元，比年初增加903.62亿元,同比增长47.9%，其中个人住房贷款投放达2374.48亿元，比年初增加814.28亿元,同比增长52.2%，个人住房贷款投放量占个人消费贷款总量的85.1%。“也就是说居民贷款消费的绝大部分用来购房。”业内人士分析，“现实需求和潜在需求旺盛,消费信贷和支付能力强劲是江苏房地产市场快速发展的最重要、最直接的动力和支撑。”

　　难买：90平米以下房子还是嫌少

　　一直以来，房子并不难买，难买的是合适的房子。

　　去年，90平米及以下商品住宅比重提高，商品房供应结构性矛盾有所缓解。2007年1-12月累计，全省90平米及以下商品住宅完成投资303.57亿元，占商品住宅的比重为16.2%，高于一季度的12.4%、上半年的14.8%、前三季度的15.1%，稳中有升趋势明显，供需紧张的矛盾有所缓解。

　　不过，由于长期积累的矛盾，目前商品房供应结构仍不尽合理，短时间内还难以得到根本解决。这种结构性矛盾仍然体现在90平米及以下商品房在整个住宅中所占比重仍然较低，无论从投资完成额还是施工面积或者是新开工面积来看，离70%的目标还都有很大差距；经济适用房在住宅中的比重虽有提高，但所占份额仍然偏小，市场供求矛盾依然较为突出，短期内还难以得到根本改观。