新华报业网讯  昨日，南京市住房公积金管理中心举行的新年首场新闻发布会上传来利好消息，从今年2月18日(下周一)起，住房公积金贷款的最高额度将从目前的每人15万元调高至20万元，如果夫妻双方都缴纳公积金的话，将总共可以贷到40万元，为买房提供了不少便利。此外，去年推行的万元楼盘限贷、二次公积金限贷、下调还贷能力系数等三项紧缩政策也同步解禁。

　　调整之一

　　新政策：调整最高可贷额度，自2008年2月18日起，个人最高可贷额度从15万元提高至20万元。

　　专业解读：南京市住房公积金管理中心副主任张明远介绍说，此次提高的幅度是根据目前南京市公积金的“总盘子”和市民的购房需求测算出来的。记者了解到，公积金管理中心综合比较了2006年与2007年的归集情况，在继续加大催缴力度的前提下，预计今年的公积金缴纳总量还将继续攀升，因此对个人贷款的最高额度上调了33%。如果夫妻双方均办理了公积金的话，将总共可以贷到40万元，这样一来，购买一套80万元左右的房产，其中一半的房款都可以用公积金来偿还。

　　记者调查：近年来，随着房价的一路“飘红”，南京市住房公积金的最高贷款额度也水涨船高。从最初时的10万元调到12万元，2005年8月又继续走高至15万元，此次调高已经是公积金贷款额度的第三次调整。尽管如此，一些业内人士仍然认为幅度还是有点小。“南京主城区的房子每平方米在1万元以下的已经不多，一套100平方米的房子动辄就要100万元，而不少家庭并不是夫妻双方都办理了公积金，所以个人20万元的贷款额还是偏低”，这位人士认为，北京、上海等城市的额度都超过了50万元，南京完全可以根据实际情况再度调整。

　　调整之二

　　新政策：调整对“万元”楼盘贷款的限制，除别墅、联排别墅暂不予住房公积金贷款外，取消对“每平方米万元以上、单身公寓(酒店式公寓)等不贷公积金”的限制。

　　专业解读：张明远解释说，去年1月1日，南京市开始对万元楼盘的公积金贷款进行了限制措施，这是根据当时房地产市场的火爆状况以及公积金的缴存情况推出的临时政策，现在到了该说“再见”的时候了。张明远表示，取消这一限制后，除了独立别墅、联排别墅以及从来就不允许公积金贷款的商铺之外，其他所有的房源均可以贷到公积金，包括单身公寓、酒店式公寓、挑高小户型、花园洋房、普通住宅等几大类住房类型。

　　记者调查：其实，早在昨日正式宣布之前，南京实际上已经放开了万元楼盘的公积金贷款。南京一家大型银行的工作人员告诉记者，在实际操作过程中，他们最近上报的单价在万元以上的楼盘，都能够顺利通过公积金管理中心的审批，买房人只要和公积金贷款中心签订相关协议，就可以贷公积金。河西一家单身公寓项目的营销人员也透露，他们的房价每平方米在1.2万元左右，虽然相关部门还没有正式发文，但是购买他们楼盘的市民已经可以办到公积金贷款了。以一笔30万元、20年的贷款为例，按照现有利率，公积金贷款将比纯商业贷款节省6万元左右的利息，对于那些购买万元楼盘的房主是一大利好。

　　调整之三

　　新政策：调整对第二次住房公积金贷款的限制，购买自住住房的借款人，在还清公积金贷款后，可以再次申请办理住房公积金贷款。根据央行的规定，二次使用公积金贷款时，首付不低于40%。

　　专业解读：公积金管理中心的相关人士表示，由于去年上半年公积金的放贷基本处于“入不敷出”的状态，因此在9月1日出台了不得二次贷款的规定，及时缓解了管理中心的放贷压力。原政策规定：“市民已办理过住房公积金贷款的，再次申请将不再批准，且夫妻双方有一方曾办理过公积金贷款的，再购房也不批准。”根据现有的“经济实力”，以及中央要求解决中低收入群体住房困难的文件要求，南京市公积金管理中心正式对实施还不到半年的二次限贷政策解禁。

　　记者调查：记者从管理中心了解到，目前南京办理二次公积金贷款的市民有9000余人，与外界想像不同的是，这些人并非都是拥有多套住房的有钱人，其中很大一部分属于改善居住条件的购房者。据了解，大多数人出于以小换大的需求，将已经贷过公积金并已还清贷款的房子卖掉，然后再次利用公积金贷款购买面积更大的房子，公积金管理中心的相关人士认为，这部分购房需求实际上是需要鼓励并扶持的，因此放开二次贷款将有利于市民改善自己的居住条件。

　　调整之四

　　新政策：调整还贷能力系数(还贷量占月收入的比例)，从0.2调高至0.45。

　　专业解读：张明远介绍说，去年9月份，在全国房地产市场调控的大背景下，南京市公积金执行贷款收缩政策，将个人还贷能力系数由0.3下调为0.2。所谓还款能力系数，就是反映职工公积金贷款本金与职工当月收入的占比情况。据了解，下调之后，个人可以贷到的公积金总额下跌了三分之一，此次调高只是恢复到2006年的水平。

　　记者调查：其实该政策在年前已有调整，一些银行执行的内部还贷能力系数已经从0.2调至0.45。如果一位市民的公积金月缴存额为240元(个人与单位各10%，合计20%)，年龄为36岁。还贷能力系数的计算公式为：公积金最高可贷金额＝贷款职工公积金月缴存额/缴存比例×个人还贷能力系数(0.45)×12个月×实际可贷年限(距离法定退休的年龄，不超过30年)。由于男性的法定退休年龄为60岁(女性为55岁)，那么该市民的实际可贷年限为24年，他的公积金最高可贷金额＝240/20%×0.45×12×24＝15.6万元。而当此系数为0.2时，他只能贷6.9万元，增加了将近9万元。

　　-调整背景

　　南京市住房公积金管理中心副主任张明远昨天在发布会上介绍说，截至目前，南京共有16万户居民办理了公积金贷款。去年，南京住房公积金的缴存量为50.76亿元，而用于老百姓购房的放贷量为45.81亿元，在完成既定任务的同时，也实现了归集量大于贷款量的目标。张明远表示，2006年南京市住房公积金的贷款量大大超过了归集量，总共归集了42.18亿元，却贷出54.75亿元，创下历年来发放量的最高纪录，使得管理中心面临“无米下锅”的窘境，因此在2007年推出了一系列紧缩政策，如万元楼盘不放贷等措施。随着归集情况的好转，“手里有钱”的公积金管理中心昨天宣布正式对四项政策进行调整。

　　-调整时间

　　南京市住房公积金管理中心透露，由于贷款最高限额的调整涉及到计算机系统以及与银行等单位之间的沟通，相对来说比较复杂，因此调整的时间规定为下周一，也就是2月18日。

　　实际上，管理中心在春节前已经和多家银行打过招呼，要求各银行停止客户使用公积金贷款的终审，减少调整带来的影响。管理中心提醒打算使用公积金贷款的市民，可以在下周一后再向银行申请，这样可以增加自己的贷款额度。

　　对于其他三项措施，管理中心表示由于手续相对简单，已经在2月1日起便通知银行参照实施。

　　-调整影响

　　市民曹先生听说公积金的贷款额度提高到20万元后，第一反应便是“可以买房了”。他说，贷款限额的提高并不会压低房价，不过由于他和妻子都办理了南京市的公积金，因此可以贷满40万元，这样一来他就不用再办理商业贷款了。“你也知道，去年几乎每隔一个月就要加一次息，一年下来，商业贷款的利息加了好几个点，对我这样并不急于买房的人来说，一直都下不了手”，曹先生说，他看中的房子位于江宁，总房价要70多万元，付掉四成的首付，剩余的房款正好可以全部使用公积金贷款，利息比纯商业贷款能省下好几万元，他打算这个周末就和妻子去售楼处下定了。

　　与购房者的想法相同，一些开发商也认为这是政府在“托市”。宁南一家地产商告诉记者，对公积金紧缩政策的“瞬间解禁”，一方面标志着公积金的总量趋于平稳、略有盈余，另一方面也给了购房者一个信号，可以充分地利用公积金买房，从而打散目前楼市上空的观望气氛。“南京房地产市场在一、二两个月份的表现完全可以用‘惨淡’来形容，政府此举的‘托市’目的极为明显，其实这也是一项调控举措，让老百姓对楼市重新拾起信心，在房价上也不会起到助推的作用。”

　　不过，楼市专家却认为公积金政策的调整并不会影响到房地产市场的需求。南京大学一位房产资深人士说，楼市的冷与热归根到底是由供求关系决定的，公积金贷款的放开只是帮助一部分人尽早实现买房目标，并不会影响到需求，用句通俗的话来说就是，“该买的还是会买，不该买的再调整也不会买”。

　　马祚波

　　-相关政策

　　单位不办公积金可罚1至5万元

　　昨天的会上透露，对于单位应为职工缴存住房公积金，却未按规定办理的，南京市住房公积金管理中心将严格执行法定程序，对违规单位进行行政处罚，维护职工的合法权益。根据相关规定，对下发整改通知后仍不整改的，单位要处以1万元至5万元的罚款，企业法人要处以3000元至3万元的罚款。目前，已有单位接受过处罚。

　　针对今年的情况，管理中心一位负责人透露，将单位缴存的重点放在1998年后参加工作的职工以及大学毕业生身上，由于这部分人群没有参与过福利分房，收入也不太稳定，因此单位有义务给予更多的关注。“这不是要不要缴存的问题，而是必须缴存，公积金中心是具备行政执法权的，任何单位都不能回避。”

　　马祚波

　　开发商无权拒贷公积金

　　去年以来，南京一些楼盘以“公积金放款太慢”为由，对公积金贷款说“不”。昨天，公积金管理中心对此进行了措辞严厉的回应。“部分开发商拒绝为买房人办理公积金贷款，理由是绝对不成立的。公积金放款很快，有时比商业贷款还要快，甚至当天即可办下。”管理中心副主任张明远表示，今年开发商与公积金管理中心签订的贷款按揭协议将在7个工作日内完成，从而为公积金贷款的办理提速。他还表示，应办而不办公积金贷款的开发商及银行涉嫌违法违规，管理中心将接受申诉查实后予以行政执法。据记者了解，目前还没有处罚记录。马祚波

　　-相关链接

　　南京自由职业者尚无人缴公积金

　　管理中心昨天透露，尽管实施已有一年，不过南京的自由职业者中目前还没有办理过公积金缴存的。据介绍，从2007年1月起执行的《南京市住房公积金管理条例》中规定，自由职业者等个人也可以缴存、提取和使用公积金，缴存基数按照个人上一年度月平均纳税收入计算，缴存比例为个人缴存比例加单位缴存比例，也就是职工的双倍，差不多相当于缴存基数的24%。令人遗憾的是，截至目前，南京还没有一位自由职业者办理过公积金缴存，主要是由于资格难以认定。管理中心介绍说，有的个体行医者需要提供工商等部门的执照，自由撰稿人需要提供相关的记者证件，这些手续都较为繁琐，自由职业者干脆不来申请。该中心现正进行论证，争取在今年内将这部分人群纳入到缴存的范围内。马祚波

　　南京8家银行办理省公积金贷款

　　据记者了解，南京市民缴存公积金有省公积金和市公积金两条渠道。如果市民是在省级机关办理的公积金缴存，根据省级机关公积金管理部门最新出台的《贷款细则》，只能到工、农、中、建、交、中信、招商七家银行办理省级机关职工个人公积金贷款。

　　从去年底开始，华夏银行成为可以办理省公积金贷款的第八家商业银行。日后，凡是在省公积金管理中心缴存住房公积金的南京市民，在南京市行政区域范围内购买自住住房，并连续足额向省级机关住房资金管理中心缴存住房公积金6个月(含)以上的，可到包括华夏银行在内的八家银行中的指定网点申请公积金贷款。陈春林