本报记者近来在采访中就遇到两个这样的案例，两位业主被突然变身的邻居搅得心烦意乱，痛苦不堪。而记者进一步采访时还发现，如何管理这种住宅改商用的情况还存在很多不足甚至是空白。如何改变这种现象，值得有关业主、物管、政府部门等多方思考。

　　案例一}

　　居民楼里冒出制衣厂

　　业主要其撤出，老板却称一切手续马上办齐

　　住在南京河西奥体楼盘拉德芳斯的严先生最近几天迎来了一位新“邻居”。奇怪的是，这位“邻居”搬入新房的并不是家具、电器，而是一台台缝纫机。严先生说，位于该小区T2幢一楼的这套房子俨然成了间小厂房，里面还有几位女工，随时都可以开工制衣。记者了解到，尽管不少居民都反对在小区里开设制衣厂，不过这家工厂的负责人却表示今天便能出示营业执照。

　　记者探访厂房初具规模

　　记者昨天下午来到位于河西奥体中心附近的拉德芳斯小区，在T2幢的居民楼外，记者透过窗户看到，位于一楼的一间房子堆放了两三台缝纫机，隔壁一间房的地上和桌上还散落着一些纸箱。一位刚刚拿到房子在搞装修的小区业主告诉记者，她就住在T2幢的楼里，眼看着这间房子在交付后逐渐搬入了不少制造衣服的工具，现在特别担心。“就算这个工厂的规模再小，做衣服的噪音还是会影响到楼上居民的生活。像我的小孩每周要上三次夜班，白天在家里睡觉，缝纫机的声音肯定会吵到她，我们已经和物管反映了。”

　　严先生则告诉记者，他住在T2幢隔壁的一幢楼里，本来不错的小区环境，却因为制衣厂的搬入让他觉得心里堵得慌。“T2幢正对的是一处中心花园广场，里面有水池，有建筑小品，平日吸引了不少居民来这里散步休闲。可这家制衣厂一旦开工，产生的噪音肯定会破坏花园宁静的气氛，实在是一大败笔”，严先生痛心地说。

　　业主不满提议拒交物管费

　　在严先生的指引下，记者在拉德芳斯小区的网上业主论坛里看到，“民宅办厂房”事件已经在论坛里“炸”开了“锅”。一位网名叫“

　　Swordy2005”的业主在去年12月31日发出了第一篇“爆料帖”，这篇名为《号外！T2一楼开了个制衣厂！》的帖子中称，他看到有人直接将车开到T2幢的楼前，现在厂房已经基本布置到位。随后，网上还公开了这家制衣厂的四幅照片，从中不难看出“厂房”已经初具“规模”，不少网友纷纷表示“严重抗议”，有人强烈要求物业来管一管，否则就拒交物管费。还有网友认为居民小区里是不允许办工厂的，要求厂方提供相关的工商手续，不然的话就集体抵制。

　　物管无奈业主有权处置自己房产

　　记者随后联系上了该楼盘的物管单位江苏金大地物业管理有限责任公司。该公司客服部一位许姓小姐告诉记者，拉德芳斯小区的T2幢是在去年12月中旬交付的，这套位于一楼的房子从交付后不久便开始“搬家”，而且搬进来的都是些缝纫机等制作衣服的设备，引起了不少业主的反对。许小姐说，据他们了解，小制衣厂的厂主并非真正的业主，是用租来的房子搞起的服装加工。而且厂主还承诺说，元月8日将可以办齐所有的工商手续，并出示营业执照。

　　“我们对此确实也无可奈何。《物权法》出台后，明确业主可以自由处置自己的房产，我们不能越权干涉，只要能办好相关的手续，恐怕也拿它没有办法。不过，只要营业执照上的地址不是位于我们小区的这套房子里，还是可以投诉举报的。”许小姐表示。

　　环保说法属于“新鲜事物”

　　记者随后拨打了该楼盘所属南京市上新河工商所的咨询电话，一位工作人员告诉记者，住宅楼改工厂是领不到营业执照的，因为会对周边的居民产生影响。不过，当记者表示有人已经在小区里搞起了服装厂，并打算仿效时，他建议记者到环保部门先问问，而且就算办得下来，一旦有人举报，还是很麻烦。

　　记者又将该情况反映给南京市环保局，该局污控处的负责人姜维平告诉记者，这的确属于“新鲜事物”。“过去在居民楼里办餐饮等项目时，即使有了营业执照，经营业主也要到区级环保部门办理‘三同时’手续，也就是建设项目中的环境保护设施必须与主体工程同步设计、同时施工、同时投产使用。而会产生大量噪音的厂房是肯定不允许出现在居民楼里的。”姜维平说，类似小型制衣厂这样的作坊，要看其“制造”噪音的分贝大小，比如奥体附近属于二类区域，白天的噪音“警戒线”为50分贝，晚上则为40分贝，这需要专人进行测量。

　　业内观点法律存在空白

　　“这个问题的确比较尴尬”，南京仁恒物业总经理沈玉恩表示，尽管现在的房屋买卖合同上都注明房产的性质为“居住”，不过小区里各种各样的公司、办事处仍然层出不穷。“去年颁布的《物权法》阐述了‘产权优先’的概念，也就是说，产权人有能力处置自己的财产，除了餐饮、娱乐项目需要得到周边居民的同意外，像制衣厂这样的加工间并不一定需要。”沈玉恩说，遇到这样的情况物业公司通常很无奈，自己既没有强行介入的权限，还要受到居民们的质疑，两头都不讨好。

　　江苏天之权律师事务所律师朱凯告诉记者，这确实是一处法律上的“漏洞”。“根据2006年出台的《江苏噪声防治条例》规定，在居住区新建的可能产生噪音的生活、消费、娱乐等公共服务设施，除了要按照规划设计要求外，与相邻最近的居民住宅边界的直线距离不得小于30米。如果是将住宅楼改为餐饮、娱乐的，有利害关系的业主还拥有‘一票否决权’，只要一户不同意就开不起来。”不过，《条例》中对居民楼改成手工作坊式的厂房并没有做出具体规定。也就是说，这种厂房究竟会有多大噪音，如何监测，对居民会产生怎样的影响，都有待给出一个明确的说法。

　　记者手记莫让业主空等待

　　带着“小区里能否办制衣厂”的疑问，记者在采访中向多个职能部门进行了求证。令人遗憾的是，相关工作人员要么推托给其他部门，要么王顾左右而言他，并没有给记者一个明确的答案。他们给出的理由也很简单——几乎所有的受访者都认为这是一个新生事物，因此很难做出界定。

　　过去，有不少公司纷纷“进驻”居民小区，由于不会产生噪音的污染，人流量也不是特别大，所以物业公司以及小区居民都采取了“睁只眼闭只眼”的态度。现如今，制衣厂开进了小区里，而且随着人们生活节奏的加快，小型托儿所、个人音乐工作室也相继出现了，如何给这些“单位”定性，其使用的水电究竟算不算民用，都是值得有关部门研究的课题。如果等到业主与业主、业主与物业之间的矛盾扩大了再着手解决，恐怕为时已晚。

　　本报记者马祚波文/摄

　　案例二}

　　邻居变成美容院老板

　　专家建议:民宅经商应让业主表决

　　元旦这几天，南京银城东苑刘先生家的邻居突然摇身变成了美容院的老板，这下可把刘先生一家急坏了，因为这个美容院让他原本安宁的生活变得嘈杂起来，夜里竟然会有去美容院的人敲起了他家的门。

　　邻居摇身成老板

　　今年元旦的3天小长假，对于家住银城东苑的刘先生一家来说就没有安宁过，因为他家对门的邻居在年前把房子卖了，而新来的邻居赶在1月1日当天，开了一家美容院。开业当天这个美容院就拼命到处发广告，渐渐地红火起来。可是美容院一火，刘先生也跟着忙活了起来。

　　“我几乎天天都要开门给他家客人指路。”刘先生指着隔壁的这家美容院对记者说，他家的大门正对单元入口，因此不少客人都会一进单元先敲他家的门，就这样一个星期下来，只要他家有人，就准会听到去美容院的客人敲他们家的门。而让刘先生更加难以接受的是，这家美容院的营业时间从下午一直到凌晨2点，因此夜里面家人都会被陌生的敲门声吵醒。

　　“虽然才一个星期，家里人一到夜里都感觉有点神经衰弱了。”对于碰上一个这样的邻居，刘先生说自己很“倒霉”，虽然邻居也在他的建议下，在单元门口挂出了一个指示牌，但是不管怎么说，来来往往的陌生人，还是让刘先生感到缺少了一份家的安静。

　　手续都齐全物管没办法

　　为了要回属于自己的一份安静，刘先生说自己也去找了物管公司反映情况，可是物管表示房子是人家的，他们也不太好管。

　　在银城东苑小区，记者找到了该小区物管的一位余姓的负责人，对于刘先生的遭遇，余主任说这只是他们接到的此类投诉中的一起。对于小区内频频开出的商家，这位物管主任也显得很无奈。他说，小区楼盘从2005年陆续交付以后，他们就看见有近三分之一的单元门里冒出了商家。

　　“瞧这是做房产中介的，那边则是出租花草的。”顺着余主任手指的方向，记者看见，进入大门的主干道左边的一个单元，相邻两个一楼的晒台上竟然都挂起了醒目的横幅，而横幅上面的商业促销很是热火。

　　余主任坦言，现在让他最为头疼的是，一方面小区内业主开店的频率还在升高，另一方面是另一部分业主对物管“熟视无睹”的投诉。

　　“其实我们也是无能为力呀。”余主任说，他们曾经对小区内的商家进行了明察暗访，结果每个商家都有相应的资质，“人家都是合法的了，这叫我们提供物业服务的人有什么理由让他们停呢？”

　　民宅经商工商不作限制

　　“我们目前没有刻意地要求经营办公条件的场地一定要是商业性质的。”南京市工商局注册处的一位工作人员告诉记者，根据公司注册的相关规定，法规只是对相应的办公场所的经营面积和人员资质等做出了一定的要求，具体到审核的时候，并没有对经营场所是否属于住宅或是商用的性质做出严格界定，因此如果在住宅里经商并不违反工商法规。

　　这位工作人员表示，前段时间北京工商部门虽然出台了民宅禁商的规定，但是据他所知，这个规定在出台后不久就做了改动，对民宅禁商做了“有条件经商”的修改。该人士直言，在如今鼓励创业的大环境下，禁止民宅经商的做法显得有违“大环境”，因此南京不会明确向民宅经商说“不”。

　　开店的老板也应该自律

　　在采访中，记者发现一些在小区内开设的商业设施，其服务顾客主要都是小区业主或周边顾客，对于这些邻居老板，一些小区居民也坦言，这些小店其实也给他们带来了一定的方便，不过带来方便的前提，就是这些邻居老板也应该多多自律。

　　“我家楼上楼下能不能开公司，业主得有参与权、投票权、决定权。”南京师范大学商学院的成教授建议说，人是生活在社会里，要有社会性，个性要在社会性的前提下才能发展，老强调个性不行。像这样的商用问题，要由小区的居民投票决定。小区管理可以借鉴一些国外好的社区的经验，要由业主和物业公司、租户及有关部门进行平等协商，如果多数业主同意让商用的人多交点物业管理费，给小区创造点利益，那么就可以商用。如果大家都不愿意，那么就不可以。

　　本报记者陈 郁

　　-编后

　　的确，“住改商”的行为在带给小区居民一些便利的同时，也给小区居民带来了不少风险和负面影响。比如安全、噪音、住房纠纷等等。

　　编者在编辑文章的过程中还翻阅了不少法律资料，了解到去年10月1日刚刚实施的《物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。但诸如有利害关系的业主如何界定，实施细则如何明确，仍有待相关部门的努力。