新华报业网讯    在严格认定二套房、加息以及上调存款准备金率后，昨日又一道宏观调控政策拔剑落地。与以往政策针对楼市不同，国务院此次调控直指开发商囤地炒地，其下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》(以下简称《通知》)指出：土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。业内人士称，该项政策将让本已转冷的楼市雪上加霜，今年楼市面临调整、开发商遭遇大洗牌在所难免。　土地闲置一年收20%闲置费

　　清理闲置土地一直被看作加快土地流通、增加楼市供求有效方式。国家有关部门在此前曾多次下发相关文件，但此次国务院下发的《通知》显得更完善、更具体。根据7日下发的《通知》：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。

　　《通知》还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院作出专题报告。　南京已收回闲置土地7239亩

　　对于闲置土地的清理，南京早在三年前便展开。南京市国土部门有关人士介绍，2005年2月，南京市物价局、国土局、财政局便已联合发出《关于调整土地闲置费征收政策促进闲置土地利用有关问题的通知》，制定了征收的具体标准，并宣布从当年3月1日起开征土地闲置费。

　　一位熟悉该规定的业内人士称，当时的通知还规定了南京土地闲置费的征收标准为：划拨土地3000 5000元/亩(1亩=666.7平方米)，其中高淳、溧水3000元/亩，江宁、浦口、六合4000元/亩，其余5000元/亩。出让土地按每年不超过土地出让金20%计征，其中工业用地15%，经营性用地和其他用地按10%计征。

　　在随后的几年时间，南京不断完善上述通知并开展了多次闲置土地清查，其中2006年累计收取土地闲置费800万元，收回闲置土地5000亩。与2005年“核查清理闲置土地95宗、收回闲置土地2239亩”的数据相比翻了一番。南京市国土局有关负责人表示，未来几年南京仍将继续加大闲置土地的清查力度。

　　逾期开发将难获贷款

　　除此以外，对开发商资金链提出要求的还有另一条规定。《通知》中表示，金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资，违规提供贷款和核准融资的，要追究相关责任人的责任。

　　对此，城北一家正在开发公寓的开发商表示，在此之前，银行贷款已经很吃紧。如果银行再严格依据国务院的上述规定，对企业贷款严加审核，那么想贷到款将难上加难。没了贷款，不少开发商将肯定面临生存危机。

　　据了解，在以往，开发商大多利用分期开发进行贷款；银行则大多通过滚动授信进行贷款发放，大大减轻了开发企业的资金压力。有关专家表示，对逾期开发的土地谨慎贷款后，不少企业的心理负担将加重，开发商要么加紧开发，要么面临转让、并购甚至被淘汰。

　　如何认定闲置成关键

　　“《通知》的最大意义在于建立了一套完整的促进节约、集约用地的规定，从城镇土地到农村土地，从房地产开发用地到工业用地，覆盖范围非常广，对土地利用规划也有明确要求，非常具体。其中对闲置土地收费的规定受到业界广泛关注。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，政策能不能直接发挥作用，关键看执行细则的出台、能否真正执行以及对“闲置”清晰认定两个方面。

　　对于这种担忧，南京市国土局的有关人士也坦陈，闲置土地并非简单认定。“每幅出让的地块南京市政府及国土部门都会与开发商签订具体开发协议，国土部门只有经过具体的调查后，确定其确属闲置才会认定为‘闲置土地’。没经过认定的空地最多只能叫‘空闲’土地。”有关人士表示，所谓的闲置两年收回，是政府认定其闲置后，两年内仍未动工的才收回。据悉，在此次国务院出台《通知》后，各地还将就具体实施出台细则。南京市国土局有关人士也表示将对此进行研究，并按照国务院要求制定相关实施办法。

　　楼市洗牌再次提速

　　“调控的力度再次被加强。”南京东凯置地顾问有限公司总经理包天雷获悉《通知》后表示，虽说《通知》的信号作用多于实际作用，但预计会影响不少人的心理预期。

　　河西一位不愿具名的开发商也表示，此次通知实际上相对以前的政策并没有太大突破，但比之以前更系统。“这表明国家今年的一个调控重点可能是在土地上。”该开发商认为，在加息、房贷紧缩等多个宏观调控政策的累积下，楼市已不堪重负，“现在的市场已是如履薄冰，接下来则悬念骤增”。

　　业内专家普遍认为，在大幅度动真格清理闲置土地后，预计受影响的不只是一些中小开发商，一些扩张迅速的大开发商同样将受影响。由此，市场的调整乃至洗牌不可避免。

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　　2005年2月，南京《关于调整土地闲置费征收政策促进闲置土地利用有关问题的通知》中明确土地使用者拿地后，超过规定期限未动工建设、延迟未经政府批准的用地都是“闲置土地”，并大致分为三种情形： 1、国有土地使用合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工的；已动工开发建设，但已开发面积不足应动工面积1/3的。

　　2、投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满一年的。合同约定分期开发的，按分期开发面积核定闲置面积。

　　3、因不可抗力或政府行为等原因延迟的，规定动工期限顺延。 作者：徐关辉